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问:我现在朝阳区有一处房,不过已出租出去。现在我通过按揭方式另购买了一处房,本应向开发商支付首付款,可是,由于手头资金有限,经与开发商协商,同意将我那处已出租的房屋做抵押,抵付首付款,不知这种情况政策是否允许,如允许,我该如何办理这些手续?
答:像这种情况,前段时间央行颁布了禁止零首付的规定,但是,对于以旧房作抵押而作为零首付款的行为,央行规定这个可以认为是将房屋折价付款的一种方式,政策是允许的。
但是根据规定,如果您将现已出租的房地产作抵押时,必须将租赁情况告知开发商,同时将抵押情况书面告知承租人,原租赁合同继续有效。
如果租赁期届满而抵押期限尚未到达,承租人如需继续租用,除经您同意外,还需经另一方抵押权人(开发商)同意,方可继续租用。
如果债务履行期限届满而租期尚未到,债务人不履行债务致使抵押物被依法作价、变卖,不影响承租人的使用权,该房地产新的所有人应与承租人重新签订租赁合同。
在这里需要说明的是,对于已出租的公有住房和未定租赁期限的出租住宅房屋不能设定抵押。这是因为处分抵押物时,上述两类房屋由于要保护承租人的居住权,使抵押权的实现受到很大限制,实际上丧失了抵押担保的意义。(娟子)