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房地产抵押,是指抵押人(包括债务人或者第三人)将其合法的 房地产以不转移占有的方式向抵押权人(即债仅人)提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时,抵押权人有权依法以抵押的房地产 折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。房地产抵押是一种财产担保,由于这种担保形式比人的担保更加可靠,因此在经济活动中被广泛使用。
哪些房地产可以进行抵押
根据我国《担保法》和《城市房地产抵押管理办法》的规定,可以办理抵押的房地产包括:
(一)抵押人所有的房屋和其他地上定着物;
(二)抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物;
(三)抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的使用权;
(四)依法通过出让方式或者行政划拨方式取得的国有土地使用权也可以抵押,但应当将抵押时该国有土地上的房屋或其他建筑物同时抵押;
(五)依法取得所有权或者取得权益的房屋含附属物;
(六)划拨国有土地上的房屋,只要其所有权合法,可设定抵押;
(七)乡镇、村企业厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的土地使用权同时抵押;
(八)法律、法规规定的其他可以抵押的房地产。
抵押房地产的法律限制
并非是任何房地产都可以进行抵押。根据《担保法》和《城市房地产抵押管理办法》的规定,下列房地产不得设定抵押:
(一)土地所有权不得抵押;地上没有建筑物、构筑物或在建工程的,纯粹以划拨方式取得的土地使用权不得进行抵押;乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。
(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,不得抵押,但是已经依法承包并经发包方同意的荒山、荒地使用权除外。
(三)权属有争议的房地产,被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产,不得抵押。
(四)用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产,不得进行抵押。因为此类房地产属于社会公益设施,关系百姓民生,从保障社会稳定方面考虑,国家禁止用该类房地产进行抵押是必要的。
(五)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物,不得进行抵押。因为这类房地产属于国家禁止或限制转让的房地产,缺少抵押物必备的法定条件。
(六)已被依法公告列入拆迁范围的房地产不得抵押,因为该种房产根本不能保障债权的实际实现。
(七)违章建筑物和临时建筑物不能用于抵押。
(八)其他依法不得抵押的房地产。
设定抵押应注意些什么
设定房地产抵押,除了要注意上述法律、法规的规定外,还应当注意以下几个方面:
(一)以具有土地使用权年限的房地产抵押时,其抵押期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限;
(二)以享有国家优惠政策购得的房地产抵押的,其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限;
(三)以 房改房 设定抵押权的,应首先弄清该房屋是否已经允许进入市场交易。如果还未被允许进入二级市场,一般不能抵押。其次要弄清房屋所有人出资比例,抵押时,其抵押的价值不能超过其购房出资比例;
(四)以共有的房地产抵押的,抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意,包括夫妻一方以夫妻共有的房屋作抵押的,也要有另一方的同意证明文件;
(五)抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值,因此要作好房地产价值的评估确定,防止不足额抵押出现。抵押权人也可以要求抵押人为抵押的房地产投保;
(六)抵押权人还要弄清对方拟抵押的房地产是否已经设定过抵押。若已经设定过抵押,则只能在该抵押后剩余的价值范围内决定是否接受抵押。
如何签订抵押合同和办理抵押登记手续
以财产包括房地产作为债务的担保的,抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。合同的内容必须完备、具体、明确,才好履行。一份规范的房地产抵押合同应当包括下列主要内容:
1、抵押人、抵押权人的名称或者个人的姓名、住所;2、主债权的种类、数额;3、所抵押的房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积等;4、房地产的价值;5、抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任;6、抵押期限;7、抵押物灭失的条件;8、违约责任和解决争议的方式;9、抵押合同订立的时间与地点;10、双方需约定的其他事项。
但这种合同并不是订立后就能生效,按照法律规定,还必须办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效。如果未办抵押物登记,抵押合同就无效,不受法律保护,抵押权也就不成立。
依照规定,抵押当事人应当自抵押合同签订之日起30日内,到 房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。办理抵押登记时,应当向登记机关交验下列文件:
1、抵押当事人的身份证明或法人资格证明;2、申请书和抵押合同;3、《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》,共有的房屋还需提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明;4、可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料;5、可以证明所抵押的房地产价值的资料;6、登记机关认为必要的其他文件。登记机关经审核,凡权属清楚、证明材料齐全,符合抵押条件的,予以办理抵押登记。
房地产抵押合同自抵押物登记之日起生效,受法律保护。