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港台的经验——政府支持专业机构控管销售回款
商品房预售并非大陆特有,问题的关键在于我们对于开发商使用购房款完全缺乏监管,由此也滋生了一批以小博大的开发商,项目建设资金过分依赖销售回款,一但项目定位不准或销售市场有变化就会陷入困境。
在香港,楼花买卖分“受同意方案管制”和“不受同意方案管制”两种。前者限新批土地,开发商在承诺遵守若干楼花销售条件即“同意条款”后,才能获得特别行政区政府地政署田土转让与法律咨询处核准发售楼花;后者为新方案出台前已批出土地上的重建物业,由律师会依特定规则和统一标准买卖合约办理。两者在保护购房者利益上措施一致,明文规定开发商的律师作为居中人负责收取一切定金、供楼款及按揭贷款(含二按),由律师楼在银行开立专户管理“代保存金额”,只有律师楼代收资金总额已超过开发所需资金总数时,超过部分方可付与开发商。律师楼拨给开发商资金并非一次性的,而是一个动态的过程,为此要求律师楼不仅要具备完全公正的立场,而且在工程进度查核和资金用途监管方面要具有专业性。可见,发展商必须承担资金不足、产品定位不当、销售市场变化的风险,这与项目可能赚到的利润相匹配。
在台湾,期房可以预售,但不能申请按揭贷款,只有房屋建成、产权过户至购房者名下才可以申请按揭贷款,而按揭贷款直接由银行划转用于偿还开发商的建设贷款,这样不仅银行能完全控制开发贷款的还款来源,而且也可完全避免建设期间重复抵押情形(抵押后又预售)发生。客户自备的购房款则分成若干期交付,贯穿于整个建设过程,如台北某商住综合楼,项目占地面积9896平方米,规划建设用地面积126677平方米,地下4层,地上25层。为缩短工期,采用地下一层和地上四层同时施工的双顺打方法作业,预定工期1240天。该项目银行承诺建成后配合7成按揭贷款,客户自备的3成购房款共分22期支付。
趋势——市场呼唤公立第三方
从香港和台湾的情况看,开发商除自有资金外,银行贷款和购房自备款也是重要的建设资金来源,但在两地都对开发商使用外部资金作了相应的限制,监督资金按进度流入项目,保证了外部资金的专款专用。以上的监督行为虽然都由专业公司实施,但均依据政府相关政策法规中对资金监管的强制性要求。
从北京目前情况看,虽然办预售证时主管部门要求银行与开发商签订销售回款监管协议,但实际操作中银行缺乏专门人力实施监管行为,“猫捉老鼠”加大了游戏难度,监管实际上成了一个形式。
从市场角度看,住房购买主体从集团转向个人后,房地产开发商的优胜劣汰过程提前了,目前北京已有一批房地产开发企业在竞争中崛起,具备了相当实力,这些企业正在树立品牌,认同对银行和客户利益的保护。
为此,可参照台湾和香港的经验委托专业公司对开发商的销售回款进行监管。作为公立第三方的专业公司既要有信誉,又要具备建筑、工程、评估、财务、市场等专业人才。从北京现状看,律师事务所在防范房地产市场风险方面发挥了重要作用,但在期房预售中过程中比香港律师楼在业务深度(专业性)和广度(人力)方面仍有明显不足,为此可考虑相互补足,由律师楼和有实力的中介机构联手承担监管功能。
最后还有最重要的一点,上述监管机构的公立性必须得到政府和社会的认可,并由政府主管部门以法规形式确定其对销售回款的监管行为。否则,发展商一定会理直气壮地说:别人可挪来挪去,我为什么要你监管?(赵红英)