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一、怎样申请商业性个人住房贷款?
各商业银行提供的商业性个人住房贷款程序基本类似,下面以建行北京分行提供的个人住房贷款为例,说明怎样申请商业性个人住房贷款。
根据中国人民银行的有关规定,申请商业性个人住房贷款必须具备以下六个条件:
①有北京市户口或有合法的居住身份证件,如身份证、户口簿、军人证件、暂住证等;②必须有稳定的经济收入;③已经签订了合法有效的购买、建造、大修住房合同、协议或有关批准文件等;④不低于所购买房款20%以上的首付款(有30%,根据合作协议几年几成按揭定);⑤能够提供担保;⑥与银行签合作协议。
二、商业性个人住房贷款额度最高是多少?贷款期限最长几年?现行的利率是多少?
答:根据中国人民银行的最新规定,贷款额度最高不超过所购住房全部房款或评估价值的80%,但在实际操作过程中,具体到每个项目,还会因开发商的经济实力、项目的建设情况、个人的经济情况等不同而不同。贷款期限可以是一个月,可以是几年、十几年,但最长期限不得超过30年。
现行的年利率是:贷款期限为5年以内(含5年)的,年利率为5.31%;贷款期限在5年以上的,年利率为5.58%。
三、办理商业性个人住房贷款有哪些基本手续?答:①借款人签订购房合同后,到建设银行经办机构或与建设银行签订“合作协议”的开发商处填写借款申请表,并提供以下材料:(1)本人户口本、身份证或其他有效居留证件;(2)有所在单位出具的职务和收入证明、个体工商业者提供有关部门出具的能证明其偿还能力的经营收入或纳税证明;(3)购房合同或意向书等有关购房证明;(4)提供已预付给售房单位的房款付款收据原件和复印件(银行核实后退原件,留复印件);(5)建设银行经办机构要求提供的其他材料。
②调查:建设银行经办机构或建设银行委托的律师事务所(或公证处)对借款人提供的资料进行调查。
③建设银行经办机构对借款人的申请进行审批。
④借款人开户、领储蓄卡并签订借款合同。
⑤办理抵押、担保、质押和保险等有关担保手续。
⑥借款合同生效,资金划入开发商账户。
四、怎样根据自己的经济状况确定贷款的额度和年限?答:①申请商业性个人住房贷款的购房人,所需要支付的购房款总数是:首付款+银行贷款。因此,借款人首先要根据自己的收入情况选择一处价位合适的房源,必须使所购房价与自己的收入积累和能够申请到的贷款额度相适应。
②购房人要根据自己所能支付的首付款确定贷款额度(原则上贷款额度最高不得超过购房款总价的80%)。
③贷款期限要根据家庭每月所能支付的还款额来定,但最长不能超过30年。一般来说,同一贷款额度,贷款期限越长,月均还款额就越少,但由于时间长,总的利息负担也就重了。根据专家的建议,购买一套普通商品房,申请个人住房贷款一般以10年到15年的贷款期限为宜。
五、贷款过程中,建行北京分行为什么要委托律师事务所或公证部门对借款人进行资格认证?律师事务所的工作事项有哪些?收费是多少?
答:律师事务所或公证部门承办个人住房贷款业务中的法律事宜,能够推进个人住房贷款业务的合法性及规范化操作,同时可代为客户办理相关手续。律师事务所的工作事项主要有:①对借款申请人提供的借款申请资料的合规性、合法性、真实性进行法律鉴定,对借款申请人的信誉、资质状况进行调查和综合分析,并向贷款银行提供法律意见。
②安排借款申请人在贷款行指定的时间内签署《住房贷款借款合同》及其他相关的法律文件,并对上述文件填写的完整性、准确性及签章的真实性、合法性进行审查。
③代办抵押物或质押物的登记及变更登记等手续。
④解答借款申请人在签署各种法律文件时的疑问。
律师事务所按申请贷款额的0.3%向借款申请人一次性收取法律服务费,但每单笔最低额度为100元。