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“均价”,顾名思义当然是一个项目的平均价格,它代表这个项目的整体价位水平。但近来有人发现,以“均价”来买房,想买的房子与打出的“均价”往往有很大差距。这到底是怎么回事儿?
“均价”不是简单的算术平均值
“均价”不是简单的算术平均值,即(最高价+最低价)÷2得出的,而是发展商根据当前的市场情况制定的,为已收回成本并获得合理利润的价格。当一个项目在推向市场时,先有“均价”,通过它来计算出每栋楼中的每个单元户型的价位,它是整个项目销售价格控制的一个重要标准,是这个项目售价的加权平均值。
根据这个平均值,在给每一户定价前,先要定出要销售的小区中每一栋楼的均价,在这里就要应用到价差系数,它是根据每栋楼在总平面中的位置不同、朝向不同、景观不同等定出来的。用拟定的均价乘以每栋楼的系数,得出这栋楼的销售平均价。
而每一个单元户型的价格,则是根据各个户型的垂直位置(楼层)和水平位置(在一层楼中的位置)以及每个户型的朝向、采光、通风等的不同定出系数(好朝向、好位置的户型当然系数就会高),再用这栋楼拟定的均价与系数相乘,得出每户每平方米的价格,再与每户的面积相乘,便得出一户的总价。
怎样看“均价”?
一些细心的买房人发现,自己看中的房子,户型朝向都比较一般,但其价格往往也与均价相差较远,这是怎么回事儿?是不是发展商在“均价”上也做了手脚?
其实,发展商在均价上大做文章是没有必要的,计算两套价格,费时费力也不划算。但由于现在市场上项目太多,竞争得太激烈,为了吸引“眼球”,一些发展商在项目推广时,打出的均价并不是这个项目现在推出的几栋楼的整体均价,而是其中“均价”最低的那栋楼的价格。因此,您在挑房时就会产生房价与均价相差较远的感觉。
一般来说,多层楼盘接近均价的户型位于4层或5层;高层塔楼在6层至8层,户型位置多为东、西向;一层二户的多层楼盘单位面积最高价与均价相差5%~8%,而塔楼则在15%~20%之间。(梁 山)