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面临2001年这个房改之后的第一个入住高峰,开发商、业主、媒体都将目光集中到了整个房地产的入住环节上,而在这个环节,你首先要关注的就是在约定的时间,踏踏实实地住进你的房子,但实际情况又如何呢?
1.无房可交
在合同约定的交房日期到来时,开发商售出的期房尚未完工。经过1998年玫瑰园的一场风波,这种情况在北京房地产市场已经比较罕见,没有哪个开发商再敢冒天下之大不韪做出这等事来。
2."假交房,真延期"
既然一定要按期交房,而房子的诸多方面还有待完成,怎么办?这种情况下产生的后果就是,房子可以按期交,但是业主无法按期入住,即所谓的假交房、真延期。比如业主拿到了钥匙,但开发商却没有出示合同中规定的证明文件和《建筑工程竣工验收登记备案表》、房地产管理测绘部门实测房屋面积数据、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件。而《建筑工程竣工验收登记备案表》的取得需经有关部门的联合检验,但是有些商品房由于没有完全按规定程序接受检验,便模糊地标出"经验收合格"、"经综合验收合格"或"经综合分批验收合格"来蒙混过关或者是在很多环节根本没有达到交房标准的情况下,仓促交楼,入住之后,居然水电气都通不了,从而导致业主与开发商发生冲突。
3.不可预见的延期
这个问题在目前是普遍存在的,由于非开发商的原因造成的业主无法按时入住在2000 年之后的入住纠纷中占到绝大多数。一个善意的开发商在房地产开发、设计、施工、销售、入住以及物业管理中并不能预见所有可能发生的问题,而一旦问题出现,势必无法完全履行购房合同中约定的条款,在处理这些不可预见的问题过程中,延期交房就成为一个普遍的现象。
这种延期一般不会很长,善意的开发商会在最短的时间内解决这些问题,但纠纷仍然会出现,一旦处理不好,还会导致矛盾的升级。
忠告
怎样解决延期入住,怎样才能使得矛盾不至于激化,作为开发商,下面几点是不容忽视的。
注重效率
入住过程中如果发生"硬伤",只能按法律程序规定去办;如果只是"软伤",最重要的就是注重效率。交楼阶段关键是速度,如果客户有问题,反映了,今天这样,明天这样,后天还这样,小问题就会变成大问题。最快地把问题暴露出来,最快地解决,一般情况下,不会导致严重的后果。
注重态度
出了问题,就要很好的解决,客户的特殊关系决定了开发商所采取的态度。客户惟一不能原谅的是工作人员的态度问题,好的态度,不仅为开发商解决问题赢得了时间,同时也为开发商赢得了美誉。
先考虑如何交楼
再考虑如何卖房
对于一些因市场变化,暂时定不下来的建材、设备等等,就先选择同类产品的最低标准,而不是最高标准。告诉客户最高标准无非是在卖楼时让客户感觉好些,但到交楼时,如果差距太大,问题就来了。
及时有效的沟通
如果出现与合同约定条款不符的情况,即使是比原来要好,也应发函给客户,请客户过来确认。这种及时的沟通对交楼很有帮助,大部分的问题都是开发商与客户之间缺少沟通造成的。
作为业主,遇到延期的问题,还是应该站在配合的立场上,不要把所有矛盾的焦点都集中在开发商的身上,有理、有利、有节"就可以了。把开发商整垮了,对业主也没有好处。
观点
卖房者说
童渊(资深策划专家):
在很多情况下,开发商在盖房过程中也会遇到许多不可抗力的因素。比如,找的监理不够专业,找的装修队不够专业,或者在最初设计时规划得很理想,可到最后由于欠缺经验、成本控制不好以及遇到技术上难以解决的问题等等,都是开发商控制不了的局面。
当然,有些开发商明明可以做好,却故意做不好,他们的确应该得到市场的惩罚。可有些真的是开发商没有办法,我曾经遇到过开发商被第三方出卖的事,他把很多权力交给了总工,结果恰恰是总工出了问题。
还有就是几乎所有的开发商都会遇到扰民的问题,如果赔偿,一户给10万元,那么100 户的成本如何控制。而这个设计图纸也是通过规划批准的,这些有多少人会理解呢?
观点
开发商为了适应市场,在设计上不断出新,追求品质,但为什么还出现问题呢?我认为,相对来讲,购房人的成熟程度比开发商要快,就像移动电话,最初只要能通话就行了,而现在的功能不断增多,人们的期望值也在提高。
客观地讲,无论是烂尾还是延期,都不仅仅是开发商的原因,交房出现问题,背景相当复杂。涉及到法规健全程度、开发商管理水平、物业管理水平、设计水平、施工单位水平、供货商实力等等,任何一个问题积淀到最后,都会反映到入住阶段。
杨杰(美林花园副总经理):
现在许多项目讲12月30日入住,但从工程实际经验讲,这个时间最不理想,因为冬季施工本身就会带来不少问题。为什么会有"氨味事件",拿精装修的房子来说,如果赶上冬季 3个月精装修,房子肯定不能要。发展商不要因为销售而盲目地把工期提前。负责任的开发商会打好富余量,或者避开冬季交房,如果遇到回避不了的问题,为了避免出现诸如"氨味事件"之类的纠纷,那就只能延期,当然,必须给业主一个合理而且充分的解释。市政落后于工程也是延期交房的一个原因。工程很容易就做完了,但像市政管线、电话、路网等等90 %以上是政府控制的,政府行为总是常常滞后的,如果工程需要调整,相关的问题要么提前处理,要么换成其他方式。当换做其他方式后,延期就是不可避免的。
胡晓申(华远销售公司总经理):
买房者说
舒可心:开发商应该为自己的行为负法律责任,请了低水平的工程师,没有租到好的仓库,作为业主,我们不会体谅他们,法律也不会体谅他们。所有在开发过程中遇到的问题,都是开发商必须面对的问题。为什么有的项目没有遇到麻烦,说明人家有办法解决。作为发展商处理不了、认为自己交不了楼是没有道理的了。期房使得业主在完全不能看到的情况下签署所有文件,这样做本身就有失公平,如果开发商在这个问题上采取对立的态度,那我们只好奉陪到底,虽然这样做的后果对谁都不好。 样板
香港比较成熟的做法是,到最后一栋楼收楼的时候,开发商组织工程部、物业管理公司、施工队、销售部四方代表共同参与验楼,时间一般长达半个月。一起来看还有什么问题,发现问题后,马上填保修单,要求施工队伍在交楼前尽量做到交楼水平。物业公司也要找毛病,如果找不出来,将来的问题就是他的了。