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热热闹闹的入住变成了吵吵闹闹的纠纷。质量问题在中消协的房产投诉中高居榜首,即 使是专业出身的购房者对于潜在房屋质量的问题也防不胜防。在研讨会中各方对此进行了专 门探访。
交付问题多说明行业的专业化水平不够
李宏(泰跃房地产公司副总经理):
产品质量的好坏与以下几方面因素有关:
1.发展商规范操作程度
1998年后市场化竞争越来越激烈,开发商为了生存,同时也为了形象,主观上采取不规 范手段的可能性越来越少。
2.发展商专业化水平
房地产开发全过程是一种资源整合的过程,它涉及设计资源、建设资源、材料供应资源等等。发展商专业化水平不高,肯定会制约最后的产品品质,招来大量的投诉。只有好心,未必能做成好事。
3.从业人员水平
比方说民工问题,现在的房地产市场缺乏职业建筑工人,绝大多数工程由民工完成。这些民工昨天还在家里挥大锄,今天就到城里盖高楼,他们的施工水平难以控制,因此质量不能保证。
4.规范的滞后
在房地产开发过程中,交易环节、法制环境、验收标准都不太完善。
比方说设计问题,在深圳,设计必须有保险,由于设计不规范,造成方案功能不全或不合理,这些肯定要在入住后引发纠纷,可我们的设计现在没有保险,出了问题也没有办法惩罚。
再如,整个建筑行业的管理还比较粗放,不够专业,标准也不统一。商品房已经进入个 人购房时代,当时工程质量验收标准还是计划经济的产物。在政府管理时,房屋质量是按栋 验收,而面对客户,发展商需要按套交验。验收标准显然需要提高。在目前的状态下,只要 发展商有合格证,即使有点局部的质量问题,买家的官司也没法打。当然,从国家规范角度 看,不可能对小区的一棵树、一根草也做规定,这只能靠市场竞争、行业自律约束。
观点2
提高购房者的专业水平
舒可心(业主代表,置业专家)
购房者对于什么属于质量问题,哪些质量要求受法律保护,哪些质量要求没有法律法规 支持并不理解。我认为,媒体、政府应及时教育客户到底有什么权力。墙体裂缝、水管漏水 到底能不能构成拒绝收楼的理由?很多业主觉得花了100万买楼,就得是金子装的,哪儿哪 儿都不能有裂缝,否则就吵着要退、要赔。我们在分房年代不这样要求,买房时也不能这样 要求。墙体有裂缝,开发商要承担保修。再说氨气事件,目前关于住宅空气质量国家没有明 确规定,业主本不该以此为理由要求赔偿或退房,如果先期就告诉业主,就会少很多纠纷。
观点3
买家对房屋质量的追求需要专业化服务机构支持
蔡耀忠(炜衡律师事务所律师)
房子生产不是标准化的,每一房间、每一楼层都是不同的。生产、设计、安装是脱节的,发展商的作用就是组织、协调。产品本身也是由很多因素组合构成的,要涉及到房屋、土地、设施、公建、其他配套等多方面的法律、法规、专业技术非常复杂。业主虽然需要补充一些专业知识,提高自身的判断水平,但是如此专业化的问题,还是应由专业人员代理。买家的质量保证要建立在房地产服务行业进一步详细分工的基础上。
观点4
面临房地产质量纠纷买家也需冷静
季满如(泰跃房地产公司专案经理)
从实际交付的过程看,出现的比较集中的质量问题主要包括两类:质量通病、工艺粗糙。
1.质量通病
导致质量通病的未必都是主观因素,它也受到当前行业技术水平、经济因素等制约,比如说保温板裂缝问题。目前,市场主要采用的保温层做法有外墙内保温、外墙外保温两种。而以我国现在的生产工艺水平看,没一家建材商敢保证自己生产的保温板不开裂。单从技术的角度看,虽然也有办法完全根治保温板开裂问题,但是采用这些技术必然会导致建筑成本的上升,最终使房价超过市场能够承受的范围。
2.工艺粗糙
工艺粗糙的情况比较复杂,它主要表现为楼房的产品质量符合相关法律、规范的技术要求,同时,又与客户的满意度之间存在一定的差距。工艺粗糙也是导致交付争议的主要原因之一。工艺粗糙的问题在提供精装修的项目中最明显,精装修房屋比普通毛坯房工艺复杂,也就有了产生更多质量隐患的可能性。装修工程与盖房不能算是一回事。装修工程耗时长,工艺要求高,对工人的素质、现场的管理要求更高,这不一定是建筑施工单位的长项。虽然,有些建筑工程的总包方自己做装修,但是也有相当多的总包方将这部分工程分包给一些小施工单位完成。对于分包单位的资质水平等,国家目前还没有明文规定,因此分包商可能鱼龙混杂,也增加了导致工艺粗糙的可能性。工艺粗糙问题虽小,但由于它引发的质量争议,如得不到即时处理,往往会转变为交付时的质量纠纷,甚至导致双方对质公堂,所以有经验的发展商,总是事先尽力避免工艺粗糙的问题。
3.偷工减料
对于资金密集的房地产开发来说,在楼盘的门窗、立面明处理等方面偷工减料是种很不明智的选择。一来省不出多少钱,甚至到不了售价的半个点;二来一旦东窗事发,会对企业形象造成极大的危害,也可能会带来更严重的经济损失。不过市场上也确实有这种现象发生,如果说开发商从主观上就希望通过偷工减料降低成本很难理解,有时可能是由于公司内部管理的某个环节脱节造成这种问题。