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开发商的一诺千金不仅仅应表现在交房日期与交房质量上,房子只是一个躯壳,只有承 载上绿地、车位等配套以及由此形成的档次后才真正成为可以生活的房子。可现在不少小区 在交房时,种种美好的承诺却大打折扣、大幅缩水--
观点1 成本不划算,自然缩着干
李宏(太月园、太阳园副总经理)
1998年后市场化竞争越来越激烈,开发商为了生存,同时也为了树立形象,主观上采取 不良手段的越来越少。承诺不兑现相当重要的一个原因就是开发商的管理缺少专业化水平。 完成房地产产品生产与服务的过程需要各种各样的资源,设计资源、建设资源、材料供应资 源等等,资源组合的不专业也会导致大量投诉。
开发商开工以前,各项市政、资源,还有出让金......费用压力都很大。北京不靠土地供 应量来调整市场,土地方越发精明,造成前期土地费用越高。
另外,市场上两三天一个项目,不正常,说明政府在土地宏观调控上力度太差。另一方 面,过快变化的市场也加大了开发商成本控制的难度,某项目最初运作时是"孤独一枝",可 没两个月,旁边就突然冒出两个,那么是等人家做完了再做,还是现在就做,选择哪条路, 成本上都不划算。
观点2 心太贪、不专业,缩水没商量
杨杰(美林花园副总经理)
许多开发商心态总是摆不正,盖着盖着发现,把这块绿地利用上,还能大赚一笔,贪得无厌。其实,作为这个时代的开发商,该赚多少就赚多少,要想得到肯定就要有付出。
开发商恶意违约的情况现在不多了,谁不希望把项目作好,留下个好口碑,好再卖下一个项目呢?只能说他不够专业,往往是第一个开发的项目,没有经历过交楼,缺少预见性。归根到底是开发商的专业水平不够,对全盘缺少考虑,成本失去控制,做着做着就做不下去了,只能在配套和设备、设施上压缩。
发展商可能销售好,但工程不一定行,工程专家也不一定是销售专家,A设计师与B设 计师水平不同,设计师又分建筑、设备等多种专业。工程部人员可能以前接触的多是商场、 写字楼,对住宅并不了解。设计院设计完后,工程部不审图,等到要装修大堂时,突然发现 这里出现一道梁、瓷砖那样铺不好看。当初大家在办公室里一拍脑袋想出的方案,在实际工 作中却发现所有的问题暴露出来了;计划10000平方米的绿地,但最后发现忽视了停车场, 盖到最后必然要侵占绿地。
双玻变单玻、瓷砖变涂料,大多出于控制成本的考虑,预期将成本控制在多少,多少价格卖,可不久周边又出来好几个项目,要想快销,必须适当降价,不想降低利润空间,就只能压低成本,于是就出现双玻变单玻的违约现象。
观点3 开发中变量太多
潘东(大西洋新城副总经理)
如变电站、煤气调压站,主管部门要求必须建在地上,尽管最初设计在地下,也没有办法,这样绿地自然减少了。
如规划和某幼儿园合作,建立分校,开始谈得非常好,可后来对方提出一个苛刻条款,开发商根本无法实现,最后只能建一个普通的或者取消。
忠告
1.以小见大,购房人要学会观察销售人员,通过他们的言行对项目的可信度有个估计, 最好选择有实力的开发商;
2.进售楼处第一次、第二次就问什么能签到合同中,否则看了选了感情费了最后还是白 搭;
3.应该讲,现在的开发商很少会同意你把楼书作为合同的补充条款,但是有一条是他能 接受对你也特别重要的,就是把你在意的签进合同,如绿地、学校等。
4.发展商将承诺写进合同最后没兑现,你可以告他合同欺诈;另一方面,口头承诺不让 签进合同,本身就有风险。
5.签定面积条款请注意加上一条户内面积与公摊面积同比增减,避免入住时总面积增加, 但都增在公摊面积上的情况发生。立面、大堂等公共部位,精装修、学校等配套都该一诺千金。