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在整个购房过程中,签定合同的重要性自不待言,有些购房者以为只要按政府制定的商品房预售合同标准格式文本签定合同,便万事大吉了,没有仔细研究商品房预售合同的关键条款或在理解上有偏差、想当然,无法充分保障自己的合法权益。本文将对上海市商品房预售合同标准格式文本的一些关键条款进行解释,指导购房者签定商品房预售合同。
一、关于基本情况条款,需要注意以下几个方面的内容:
1、证照齐全、主体统一。
2、证照与买卖标的统一。
3、其他情况如建筑物名称一般应是经过上海市地名委员会许可的名称。
二、关于面积条款,一般应注意以下几个方面:
1、房屋坐落要按由房屋所在地派出所出具的编制门牌号批复填写,另外,如所处幢、层、室也要详细准确填写。
2、除购买房屋的总建筑面积外,套内建筑面积和公用建筑面积也必须填写,建筑面积要精确到小数点后两位。
3、在规定暂测面积与实测面积差异处理时,购房者应坚持按合同文本中约定方式填写,如可以填写双方可接受的误差范围。
4、有时,开发商为吸引购房者而夸大得房率,为避免这种情况发生,购房者有、还应对套内建筑面积的差异处理做出约定,防止出现总建筑面积差异与合同约定相符,但套内实测建筑面积大大低于暂测面积的情况。
三、关于价格条款,总价款的具体内涵主要包括:
1、合同文本中已确定,乙方购买该房屋的总价款是指该房屋所有权和该房屋占有范围内的土地使用权的总价格。 2、购房者与开发商应明确,购房者除总房价款外,不再另外支付该房屋设备、设施和公用设备、设施费用。或者对电话、电视线路费、电子防盗门费用、电表、煤气表、水表费用、小区智能化管理系统费用、停车库等公用设施的建设费用等等作出明确规定,以免购房者在入住时被强迫肴缴纳各种名目的费用。
四、关于付款方式条款
合同文本第六条规定了购房者的付款方式。通常付款方式有一次性付款、按时间分期付款、按建设工程进度分期付款、抵押贷款等几种方式。
五、关于设计变更条款,购房者应注意以下几个方面:
1.购房者为保护自己的权益,一定要坚持填写些条,即开发商不得擅自变更该房屋的建筑设计。
2.如果开发商没有得到购房者的同意改变了所购房屋的建筑设计,也未签订合同变更协议,购房者有权退房。
3.开发商一般会对这一条款中的房屋建筑设计概念作有利于己方的解释,通常会以预售合同附件中“房屋平面图和(或)建筑结构装修及设备标准规定的设计方案”作为标准。
六、关于房屋交付条款,购房者应注意以下几个方面:
1.合同文本中的第一个条件是“经本市建设工程质量监督机构核验合格”,一般购房者在接收时应验看交付房屋的《建设工程质量核验证明书》。
2.第二个条件是“办理房地产初始登记手续,取得新建商品房房地产权证”,
3.房屋交付时间。房屋交付时间应明确,要具体到日。
4.在确定给予开发商延期交房的免责权时要非常慎重,不能同意开发商任意扩大免责范围。 如以下免责条款就不能接受:(1)非开发商所能控制的原因,如市政配套不能及时提供;(2)该房屋建设工地邻近的工程建设使房屋的建造施工不得不停止;(3)在建造该房屋时,非开发商所能控制的原因导致未能或未能及时采购到合同规定的建材设备等。
七、关于不可抗力条款
一般合同中所说的“不可抗力”是指当事人双方在订立合同时不能预见、对其发生和后果不能避免并不能克服的客观事件。不可抗力发生后,受影响一方应采取措施减少损失;如未采取措施或采取措施不当,致使损失扩大的,则扩大部分不属于免责范围。这里一定要注意开发商不能控制的事项并不都是不可抗力。
八、关于违约条款,实际签订时购房者应注意:
1.购房者对第七条第2项中的“实际经济损失”应加以明确,如用“可购见的经济损失”,或要求开发商尽合理的、谨慎的义务以减少损失;因开发商原因使损失扩大的,扩大部分损失不在赔偿之列。作出这些限定可防止开发商到时漫天要价。
2.为了避免非购房者过错导致的逾期付款,购房者还可在合同中说明,“如因甲方或甲方委托的收款人(银行)的过错,或乙方不能控制的原因(如不可抗力)导致乙方逾期付款或不能付款的,乙方不承担违约责任。”
3.第十一条规定了如果开发商未按合同约定期限内将该房屋交付给购房者,购房者有权按已支付的房价款向开发商追索逾期利息,并由开发商承担违约责任。
4.购房者在第十一条中还可以约定开发商逾期交付房屋对自己造成哪些损失,如被迫在外租房、多次搬迁的费用等,由此确定开发商应赔偿的数额。
九、关于权益转让条款
1.第十九条的约定明确了购房者准备在期房阶段转让合同项下的权益。
2.第二十一条约定“乙方在取得房地产权证后,可依法转让、抵押、出租。如发生上述事实,本合同及其附件中的一切约定对乙方之受让人或继承人或其他权利人具有同等效力。乙方之受让人、继承人或其他权利人均应无条件接受本合同及其附件所有的各项规定、条文及管理规定的约束。”
3.第二十二条主要是约定购房者转让、抵押、出租房屋的善后义务,不需要也不应改动。
十、关于争议解决条款
发生争议时,双方应尽量协商解决。如果协商不能解决的,可以选择申请仲裁或提起诉讼。申请仲裁和提起诉讼利弊不一,购房者应慎重选择。
1.申请仲裁要依纠纷的情形而定,通常应根据申请解决的问题不同,仲裁的管辖机关也不同,在预售商品房合同中可填写上海市或国家、其他地方仲裁委员会。
2.当协商调解失败,购房当事人又没有选择仲裁,或者仲裁裁决被撤销的情况下,符合起诉条件的,可以依法提起诉讼。有时可以是行政诉讼。提起诉讼时,首先要注意诉讼时效。其次,要收集进行诉讼的相关证据,必要时向人民法院申请证据保全。再次,最好聘请专业的律师代理,非专业人士在诉讼中容易忽略重要的细节。
十一、关于补充条款
在补充条款中通常约定的内容有:
1.付款方式。如定金条款、公积金贷款、按揭贷款等。
2.蓝印户口的约定。如购房者需申办蓝印户口,则需要开发商承诺,购买该房屋可以按政策规定申办蓝印户口;否则购房者有权退房,要求赔偿全部损失。
3.双方约定的其他事项。如开发商在广告中的各种承诺。
4.通知的方式和地址。如快递、挂号是投递生效还是送到生效。
十二、关于附件条款
合同文本中的附件主要有房屋平面图、建筑结构、装修及设备标准、相关情况、《房屋使用公约》或有关承诺书。这些附件与正文具有同等的法律效力,主要是对不便在合同正文说明的部分在此详细说明,签约时应对之细致、准确地填写。
1.在房屋平面图上应用红线把所购单元(套)勾出,标出室(座)号。
2.在关于建筑结构、装修及设备标准附件中,购房者应核对其中的内容与开发商的承诺是否一致。。
3.在相关情况附件中,主要是说明转让、抵押、租赁、相邻关系的基本情况。