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作为购房者,为了保护自己的合法利益,你在合同里已经对可能发生的情况都作了详细的约定。按理说,在开发商违约的情况下,购房者完全可以维护自己的权益。但是,法律是公平的,也是铁面无私的,在有意无意地忽略了法律的相关规定时,你的利益也可能难以得到保护。
案情介绍:
张某于1997年6月与开发商签订了商品房买卖合同,购买位于某住宅小区的一套两居室,合同后附房屋平面图。双方约定:原则上甲方无权对原设计方案作重大变更。如经政府部门批准需要作必要调整时,甲方须于设计方案批准后30日内书面通知乙方,乙方应当在收到该通知之日起30日内与甲方协商签订补充协议或提出退房要求。
双方于1998年9月20日办理交房手续,其间,张某因开发商通知补交8平方米面积差价款否则不予办理产权证而产生争议,理由是:原购房合同所附房屋平面图中的阳台是与方厅同宽贯通的小阳台,面积4平方米,而实际交付之房屋则是横贯两居室及方厅的大阳台,也即通台,因而阳台面积才比合同面积增加了两倍,多出8平方米。开发商没有将改造预先告知业主,属于擅自变更设计的违约行为。为此,张某拒交房屋差价款,并提出退房要求。并计划如果交涉无果则将诉上法庭。
律师分析:
第一,本案在性质上属于设计变更问题。虽然张某所购房屋的实际面积比合同约定面积多出8平方米,但由于其面积差异不是原房型同比例的变化,而主要存在于阳台的差别。大通台增加了8平方米的面积,必然要考虑到阳台的承重设计,在建筑结构等方面会作相应的变更。所以,本案就不再属于一般的面积差异争议。张某以设计变更为抗辩事由是一种明智的选择。如果单纯从面积差价角度来考虑问题,则只能依照合同中“多退少补”的规定来补交差价款。
第二,房屋设计未经批准不得擅自变更。依照《建设工程质量管理条例》等法律法规的规定,建设单位、施工单位、监理单位不得修改建设工程勘察、设计文件;确需修改的,应当由原建设工程勘察设计单位修改。需要作重大修改的,建设单位应当报经原审批机关批准后进行。
第三,房屋设计未征得买方同意不得擅自修改。商品房买卖合同依法签订后,买卖双方都要认真履行,任何一方不得擅自变更或解除。如果要对原设计作变更,就必须在经过有关部门批准后,征得承购方的同意,否则擅自变更就是单方面的违约行为。
第四,房屋设计变更的条件与程序。本案中使用的是本市1996年合同示范文本。根据双方的约定,要进行变更设计必须同时满足以下条件:其一,经政府有关部门批准;其二,必须在设计方案批准后的30日内,通知买方;其三,必须采取书面形式通知买方;其四,买方必须在约定的30日内予以答复,或者同意变更,或者提出退房请求。因此,只要双方没有达成书面的协议作为合同补充条款,就属于甲方的变更行为,甲方应该承担相应责任。
就本案的情况来看,确实存在设计变更问题,并由于开发商没有依约预先告知买方,存在违约行为,张某完全有理由提出退房。但张某于1998年9月20日办理入住手续时,即应进行实测验收。对于阳台结构变化应该有明确的感知,应该认识到自己权益受到的影响,应当明确提出非议。而今,近3年的时间过去了,根据我国《民法通则》的规定:向人民法院请求保护民事权利的时效期为2年,因此,如果张某没有确凿证据证明提出异议的时效得以续延的话,就超过了法定的诉讼时效期。那么,即使向法院提出诉讼,也难胜诉。(天津日报楼市专刊 杨健康 律师 郭兴民)