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“北京日”的第二天,11月25日上午一早,北京地产代表团的近百名成员在深圳特区报业同仁的协助下,开始了一整天的实地看房活动。经过前两天各自观展、参加论坛以及与各地业界会面的活动后,北京团的成员们终于有了聚在一起谈感受的机会。不过说得再热闹,也不能误了看楼的“主业”。所看的项目都是在深圳颇具代表性的楼盘,有香榭里花园、招商海月花园、金山公寓、蔚蓝海岸、金海湾花园、世纪村、百仕达花园、万科四季花城等,代表们仔仔细细地挑毛病、找差距的同时,普遍对深圳楼盘的包装优良、环境优美表示赞叹。实地考察之后如何评判京深楼市的种种不同,北京地产代表团的几位成员谈了自己的看法。
宏观:京规模VS深品牌
城市特征决定房地产市场的特征,在房地产上,无论是从供应方(开发商)的角度还是从需求方(购房人)的角度来说,仍然要数深圳楼市与香港联系最为密切。近20年来深圳崇尚的是一种务实文化。而北京,引起地产市场波动的,往往是申奥成功是加入WTO、是国务院关于加快中关村科技园区建设的批复、是CBD规划的出台……很难责怪北京人喜欢炒概念。市场化程度与营销实践水平的差距导致了规模化发展与品牌化发展的区别。人们常说,北京的房地产市场落后于南方至少五年。这个五年应该体现在两个方面:一个是房地产开发市场化的程度;二是地产营销实践的水平。金网络公司的雷越姝认为,北京是个营销理论密集的地方,而深圳则是营销实践的广阔天地,这一特征反映在各行各业上,也包括房地产。在北京房地产专业的教授正在研究品牌战略的重要性时,深圳已经有万科、金地、中海外等众多企业在进行产品品牌化的实践,而北京房地产的开发商眼下更沾沾自喜于已经在郊区的某某地界圈下了上千顷好地。有人认为,北京房地产企业的进步主要体现在规模上——单个楼盘的开发规模以及多个楼盘的累计开发规模;而深圳房地产企业的进步则显著伴随着品牌的树立、建设以及品牌内涵的延展。这种区别有其先天决定的必然性,那么其间隐含的差距也就是必然的了。
微观:概念VS产品
在深圳等南方城市,未卖房子先做环境已成为房地产商的必修课。当地开发商已向更加细腻化、人性化的方向发展,如万科四季花城等都是先做好环境,再把小区配套如底商、餐馆、书店、咖啡厅等向外招租,开业后,再卖房子,让买房人一入住就可以享受到便利的生活服务,房子自然不愁卖。环境植物气候等“老天”因素之外,人性化细节上的周到处理仍是深圳的长处。深圳之行最令北京代表团赏心悦目的莫过于小区高品质的环境。花团锦簇、清新可人,其环境让人真正感到美好的公共空间、绿色空间,几乎可以做到让人留连忘返,从细部反映出开发商以人为本的思想,想来这也是竞争带来的进步。高档功能齐全的会所,绿地的水平和垂直植种的到位,物业管理的精良与超前的意识,都值得北京开发商加快步子追赶。北京金源鸿大房地产有限公司总经理黄涛认为,此次去深圳,收获很多。北京、深圳两地的房地产业差距似乎不是几年的问题。最大的一点是现房销售与期房销售的差别。深圳基本上是现房销售,目前北京入住问题多得挠头,根本一点就是因为期房不兑现。世纪城因为从南方过来,应该说同深圳强调的理念差不多,全部准现房才卖。这也是世纪城卖得好的重要因素。而深圳购房者的成熟也让人感受颇深,对买房子这种大事他们比北京人更为理性。深圳楼市上提供的户型适中甚至偏小,但从中可以看出这是一个以买房者的需求来调整的买方市场。他们的成熟表现在对楼盘与自己的需求是否对接上的判断。荣丰房地产公司董事长王征说,以往都说北京玩概念。看了深圳的一些楼盘之后,觉得深圳玩概念毫不逊色于北京,甚至北京很多概念和手法都是从深圳引进的,不过是“两地纬度不同、自然条件不同,造就了房地产市场的不同”。比方说外墙保温、冬季的供暖深圳就没有;楼间距及采光、遮挡深圳也要求不高。最明显的是气候差异让北京的园林绿化永远都赶不上深圳好,北京没有一个项目会叫“四季花城”。王征还认为,深圳的项目除了打广告,还要靠口碑,开发商在“炒作”时能够注重以消费者的需求为出发点,市场要什么很快就盖什么。主要原因,是深圳在几年前,就已进入散户时代。归根结底,还是存在决定意识,存在决定行为。(唐亮 姚丽颖)