|
||||
核心产品、园林环境、增值服务
■产品时代
看2001年的深圳住交会,大家都会有大不如前的感觉。参展商少,布展规模小,参观人数少,场面不热烈,没有“黑马”,缺乏创新,似乎没有了激情。相反,装修、装饰、材料却占了半壁江山。
随“看房车”到项目一看,精彩,地道,好。看来,深圳的房地产市场已经进入了真正的“产品时代”。
■成熟的创新
有人说天津的地产项目没特点,一位业内人士反驳说:“谁说没特色,六层小砖。”这话听起来让人心酸。
走在深圳的街道上,远看各住宅建筑似乎也是相似——高层,但进入项目,其个性、特点却扑面而来,让人目不暇接,让人怦然心动。规划、外檐、户型、环境,色彩、线条、空间、结构,给人的感觉就是“创新”两字。不是“大胆的创新”、不是“独特的创新”,而是成熟的、完美的,浑然天成。
■全面体现品质的“卖场”
参观地产项目,首先接触的就是它的销售机构,业内习惯地称为“卖场”。深圳项目卖场的最大特点就是完全表现了其产品的整体品质。卖场设计完整、大气,外部园林充分指示出其居住的环境,接待区、展示区、洽谈区、示范区、休息区设置高雅而亲切,室内外视觉连接自然,身处其中,醇厚至美。
■地产增值服务
其实服务就会增值,只是“增值服务”首先被IT行业喊了出来。在深圳地产项目的销售大厅,会看到有很多服务人员,他们的着装各不相同,当然工作也就各有“专工”了。这说明深圳地产对服务的重视、对增值的理解、对增值服务方法的掌握已经到了相当高的水平。有一个例子很说明问题,一辆轿车从存车场开出时恰巧着绿色装的保安离岗,一位着蓝色装的“礼仪保安”从很远处以百米跑的速度冲过去放行、敬礼,令人感叹。
当然,地产增值服务包含的内容还很多很多,业内总在说“做精品”,那真应该好好研究什么是地产的增值服务。增加、增多、增质、增量,要好好研究这个“增”字。
■留连环境
深圳住交会期间一些发展商开通了“看房车”,前去参观的人很多。走进住宅区,人们就像是进了旅游名胜,纷纷留影。
深圳住宅产品的环境已经可以称是“园林”了,大体可分为两种风格,一是“盆景”式,一是错落植物式。其大的景观效果十分完整,主题鲜明又毫不做作。“可驻留性”贯穿始终,是“视觉”的,更是“有用”的。园林各景构思精致,连接紧凑,行走其间,移步换景。首层架空也比较普遍,住宅入口部分是“玻璃房”,使整体环境完整和谐。植物、山石、跌水、雕塑融会贯通,材料、铺装、收口、连接一气呵成。让人美不胜收,留连忘返。
■建筑,功能第一
深圳住宅建筑给人的感受是现代、简约,形式服务于功能。对于一个移民城市,深圳住宅要满足不同文化背景的消费需求,形式、色彩、风格、品位,需求的多样性促进深圳住宅建筑高速成熟。所以,深圳的经验具有广泛的意义,完全可以借鉴。
天津的住宅产品目前还以“行列式”为主。虽然“行列式”住宅有其传统的优点,但换个角度讲,它又严重制约了住宅产品的发展,使建筑形式同质化,也使房地产的核心产品——户型同质化。
所以,考虑天津消费者的居住习惯,板点结合的住宅建筑形式可能是一条很好的出路。
■房地产的核心产品
房地产的核心产品就是居住空间本身,就是户型。业内在繁多的概念上绕来绕去,几乎迷失了这个核心。“买房就是买××”这样的口号叫人难以置信,买房就是买房,核心产品好,其他配置才有意义。
深圳项目100平方米的三室户型很普遍,内部空间完整,功能明确,甚至还有一个工人房。天津地产界普遍认为“我们做不到”,因为要给住户阳光,要通风,要南北朝向。这样的前提使每户面积要增加20平方米左右,而大进深的行列式住宅,中心部分采光根本就无法解决,消费者真的愿意多花钱买这个中心昏暗的南北朝向?现在住宅夏天有空调,冬天有暖气,所以户型设计应该是“采光”第一,“阳光”第二,这样,室内的光线会更加充足、更加明亮。
在深圳,大面积落地窗很普遍,而阳台被弱化了。窗是用来采光的,是用来看风景的,是用来连接内外环境的,所以单片玻璃尽量大,窗框尽量少,可打开的窗一般只有一扇,有的甚至没有。
此外,深圳一些中高档项目有了真正的“空中花园”,还是100平方米的三室,配置20平方米的空中私家花园,对比天津130平方米的南北朝向,消费者会怎样选择?
■未来的三大要素
由此可以得出“我们落后了”这样的结论。同时也明确了未来地产项目操作的三大要素,那就是核心产品、园林环境、地产增值服务。谁先走出那个“南北朝向”,谁先做出真正的园林式环境,谁先广泛提供地产增值服务,谁就会主宰未来的市场。(天津日报楼市专刊 杨东)