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一、世界经济未来发展的消极面占主导
一方面是在“9·11”事件发生之前,世界经济的消极面已经显露无疑。美国经济经历了连续近十年的快速发展,于1990年四季度达到顶峰后开始趋缓;日本经济则近十年连续萎靡不振;欧盟经济曾被人们寄予期望,但发展速度也不理想;而东南亚的经济则在“9·11”事件发生之前就已经明显下滑了。
另一方面,在发生了“9·11”事件之后,美国的经济可能进入低位增长甚至负增长时期,这一时期将持续多久,目前尚难以估计。由于美国经济占全球GDP总量近30%,美国经济发展趋缓将全面牵制全球经济发展。今后1-2年内世界经济可能无大的起色。
二、中国和上海受世界经济消极影响明显,但增长趋势不会逆转
面对全球经济发展趋势,中国以及上海的经济自然不能避免受其消极影响。中国经济对世界经济的依存度已经相当高,去年中国GDP增长中,对外经济已经占到24%左右。上海作为中国开放的前沿城市,对外依存度更高。受全球经济消极影响,上海的出口增速从今年5月起已经明显下降,预计还会进一步下滑。
不过,虽然消极影响无法避免,但中国经济的增长趋势不会随之逆转。这首先是由于目前中国经济的宏观调控日趋成熟,推动内需较为有力。国内消费对经济增长的推动力增强。自身发展可以较为有效地拉动经济增长。其次是由于中国目前政治稳定,并将于年内加入WTO,结合奥运因素,中国对国际资本具有较强的吸引力。
上海地处长江口、东海滨,具有先天的地理优势;近百年的开放历史奠定了开放的人文意识;上海的治安良好,行政管理水准较高;基础设施较为完善;作为中国最大的工业基地,传统产业、新兴产业尤其是高科技产业的优势渐现;上海的城市腹地开阔,且具有城市群的集聚优势等等。这一系列优势,决定了上海在全国乃至全球都有很强的综合竞争力,必将成为中国、亚太地区以及全世界的投资乐土,上海经济增长趋势长期不会改变。
三、21世纪前5 年上海房地产仍有较大的增长空间
由于中国经济,尤其是上海经济仍能保持稳定的增长,未来5年房地产需求继续看好。这主要表现为:对新建住宅的需求将保持在高位稳定运行,不会有大起也不会有大落;旧住宅的需求还将继续增长;对于办公楼、商铺、厂房的需求还将保持较长的增长期。
需求的稳定增长将使房地产商品的价格总体上保持稳中微涨的趋势,涨幅将变小。其原因是:不会再出现排浪式的需求;供给绝对充分;房地产企业竞争加剧;政府和社会各界的监控力度增加。
四、稳字当头的上海房地产对策思考
根据以上对经济和房地产市场的概括分析,未来上海房地产的对策应该是“稳字当头”。
所谓“稳字当头”,其含义是保持上海经济和上海房地产业的稳定增长,既要避免大起又要避免大落。在“9·11”事件之后,主要是防止大落。从综合各方面因素来看,虽然上海房地产业大落的可能性很小,但是仍然要保持谨慎,要小心,要有所防备。尤其要密切研究股市对房市的影响。
从政府层面来看,作为上海房地产业的宏观调控者,首先,面对今年入世后的新形势、新情况,应当集中精力建设符合WTO原则的房地产法规框架及明确的操作规程。其次,应当鼓励并积极推动上海房地产业的重组,加快房地产国企改革的进程。最后,还应当在深入调查研究的基础上,本着稳定为主的精神,储备住房消费政策。
对上海的房地产企业而言,其对策是:应当把提高竞争力水平摆到首位。各种中小企业要实行联合重组;中小企业经常性的价格策略应该是在快速回笼资金的前提下提高回报率;对于大型房地产企业而言,收购有潜力的项目应当成为公司的重要经营策略之一;同时作长期打算,考虑开发区域性的类型综合项目(如卢湾区的“新天地”项目);对于任何房地产项目的投资决策都要谨慎,要有详细调研、精心策划作为保证;由于目前住宅项目投资开发规模已经不小,新开发项目应当稍微收紧;其于对宏观经济增长的预期,从中长期来看,办公楼、商场项目仍可稳妥地进行开发。
结论
世界经济发展的增速已经放缓,“9·11”事件之后,在一段时间内进一步恶化。对于中国而言,消极影响是存在的。但是,由于政治稳定、调控成熟、内需增强,中国经济的增长趋势不会逆转。而上海凭借独特的优势将会脱颖而出,成为发展的亮点,经济增长趋势长期不会改变。上海的房地产业在良好的宏观经济发展带动之下将会保持稳定的增长,但是必须保持谨慎。(张泓铭)