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11月6日,美元利率今年来第10次下调,引起买房人的关注。不少读者询问关于汇率、利率变化对房地产交易带来的影响等问题———
1关于汇率问题
事实上,对于国内大多数购房人士而言,汇率的变化几乎毫无影响,这主要是由于外币在我国境内是限制流通的。
《中华人民共和国外汇管理条例》第七条明确规定:“在中华人民共和国境内,禁止外币流通,并不得以外币计价结算”。对于大多数中国购房者而言,都是以人民币计价结算的,汇率如何变化,基本上并不影响到其持有的人民币,所以汇率的变化对他们并无太大影响。
2关于利率问题
这个问题从实践来看,主要是两个方面,一是贷款期间利率调整怎么办;二是如果提前还款怎么办。
第一个问题好说,中国人民银行颁布的《个人住房贷款管理办法》中第十四条规定:“个人住房贷款期限在1年以内(含1年)的,实行合同利率,遇法定利率调整,不分段计息;贷款期限在1年以上的,遇法定利率调整,于下年初开始,按相应利率档次执行新的利率规定”。一般来说,各个贷款银行目前也都把这一条款直接写入按揭贷款的合同中,所以利率调整的次年起执行新利率是比较清楚的。
由于很多人觉得按揭贷款利息比较沉重,所以当手里有了几个钱后,想提前先还一部分,以减轻些压力,这种情况下,如何计算利息呢?
首先需要说明的是,贷款本身是一种合同关系。作为贷款人的银行,不仅要考虑资金风险,还要考虑自己的收益。提前还款,事实上会减少贷款人预期得到的利息收入。对于一份约定期限的贷款合同而言,提前还款实际上也是违约的表现。因此,从目前国家立法的思路看,并不鼓励提前还款。
比如,《贷款通则》第三十一条规定“借款人提前归还贷款,应当与贷款人协商”。而中国人民银行《人民币利率管理规定》第二十六条则规定:“借款人在借款合同到期日之前归还借款时,贷款人有权按原贷款合同向借款人收取利息”。所以提前还款,应当征求贷款银行的同意。
当然从目前看,贷款银行还是同意借款人提前全部或者部分还款的,对于这种提前还款的处理方式,目前基本上还是各银行自己处理,并没有统一的规则、程序。但是对利率、利息计算方面,则基本一致,即提前还款时利率不变,利息计算至还款日。
银行都有自己的利息计算表,剩余贷款本息在每个月的分布都比较明显,对照可以算出提前还款后剩余的本金和利息。所以需要提前还款的购房人士,可以与银行事先联络,除了征询同意外,也可以知道自己还要还多少本息。
3关于贷款债务转让的问题
换个方式说:在贷款还没有还完之前,能不能把房屋卖给别人,由买受人接替偿还剩余贷款本息?我的回答是:请找你的贷款银行协商。因为这个问题的实质是:在贷款合同法律关系中,借款人能否将其对银行负有的债务转让给他方。
虽然从《贷款通则》的规定上看,借款人在征得贷款人的同意后,是有权向第三人转让债务的。但实践中,由于银行是否应同意这种转让,并无一定之规。所以有些银行可以协助借款人做这样的转让,但更多的银行根本不同意借款人这样做。主要是银行人员不愿重新再对贷款程序折腾一趟。但更重要的是,目前我国房地产配套法规跟不上,比如对于这样的房地产转让,手续就很不清楚,风险比较大。这样不利于房地产市场的良性循环。应该说一个市场是否完备,主要看其退出机制,如果大家买房很容易,处分房屋却很难,恐怕房地产市场很难长期活跃,需要主管部门逐渐完善。(郭玉涛)