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中国房地产业的发展时间并不很长,整个房地产市场体系还不完善。在当前房地产业发展迅速、开发交易形势普遍乐观的情况下,还存在着相当多的问题,特别是在房地产交易方面。美国是一个房地产业高度发达的国家,其在房地产业的许多经验与做法,可以引起我们的思考,给我们以借鉴。本文对中美房地产交易中的一些制度与惯例,从八个方面进行比较,为便于讨论,仅限于商品房买卖方面。
销售的实际执行者
在美国,无论是房地产的买方还是卖方,在购买或出售房地产时,往往需要雇佣房地产经纪人从中给予帮助,销售过程中的各种工作多半是由经纪人完成的。据调查,在美国的二手房交易中,约82%的买主利用了经纪人提供的服务,85%的卖方通过经纪人帮助他们实现销售,只有15%的卖方没有雇佣经纪人。实际上,即使没有雇佣经纪人,也有人在扮演着类似于经纪人的角色。但美国的新建商品房雇佣经纪人进行代理销售的比例较低,一般为20%左右。在美国,房地产经纪人(包括经纪人Broker和销售员Salesman)只要取得执照,即可以独立承揽业务,而不必依靠某一房地产中介机构。美国对房地产经纪人的管理是相当严格的。
按照我国2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》,我国的房地产开发企业可以自行销售,也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。但委托中介服务机构销售商品房的,受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照和获得相应资质等级证书的中介服务机构,房地产开发企业要对中介服务机构的销售行为承担责任。由于我国各地经济发展水平不同,各地委托中介机构销售的情况也不同。目前北京市大约有50%左右的新开发项目是通过委托代理机构进行销售的。在我国,目前不允许房地产经纪人独立进行业务活动,而必须依托中介机构。
房地产经纪人对于活跃交易市场、促成买卖双方达成交易的作用是显而易见的。美国房地产经纪行业的繁荣是其多年房地产业发展的结果,是该行业具有生命力的表现。我国当前,房地产经纪行业比较混乱,不能得到社会的普遍信任和认可,但这不表明其没有前途,只要加强政府的管理和行业的自律,房地产经纪行业应该获得更大的发展。
销售合同文本格式
在美国,房地产的买卖要求签订书面合同,几乎所有的州都有“欺诈法”(Statute of frauds),规定房地产买卖契约必须以书面形式作成并由当事人签字,没有签字的当事人对契约不承担法律责任,对方当事人也不得对他进行起诉。
美国没有一个全国通用的房地产销售合同文本,当事人常聘请有关专家代自己订立契约。有些交易市场也有通用的标准合同格式,例如房地产经纪人经常使用的就有房地产交易协会、所有权公司和不动产公司印制的固定格式合同文本。合同对价格、买卖双方权利义务、以及其他交易细节等问题都规定得非常详细。
根据我国法律的有关规定,商品房在销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。以前商品房买卖双方使用的合同文本是《商品房购销合同示范文本》,但2000年9月建设部和国家工商行政管理总局修订印发了新的《商品房买卖合同示范文本》,并在全国各地大力推行。
应该讲,美国之所以没有一个全国统一的商品房交易合同格式,是因为美国各州的房地产管理是相互独立的。并且,美国房地产交易中大量使用了有丰富专业知识并且要求严格的经纪人,由他们根据实际情况制定适当的合同更为可行。而在我国,当前的房地产市场相当不完善,房地产交易中出现的欺诈问题相当普遍,其中一个重要原因就是合同不规范的问题,所以我国在全国范围内推行《商品房买卖合同示范文本》,以起到保护当事人的合法权益,减少商品房买卖合同纠纷,进而促进住房消费。
交易价格的管理
美国是实行自由市场经济的国家,对房地产的交易价格并不加以干预。在进行交易契约登记时,交易价格虽然也是一个登记内容,但并没有对其有特殊要求。
根据我国有关法律法规的规定,房地产权利人或其代理人在转让房地产时,应当向所在地县级以上人民政府规定的部门(房地产管理部门和土地管理部门)如实申报成交价格,不得隐瞒不报或者作不实的申报,其目的是禁止房地产交易人利用瞒价偷漏税,给国家造成损失,这就是房地产成交价格申报制度。此外,政府为了保障交易市场秩序,还经常对基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格等进行调查测算并公布,以协助当事人协商确定交易价格。
在当前我国房地产发展并不完善的情况下,市场上的不健康现象还很多,特别是有相当多的商品房价不符实,价格远远超出了其价值。这对于消费者来说是不公平的。所以,国家为了保护消费者的利益,实现房地产市场的健康发展,应该对交易价格进行适当的管制,以防止出现暴利行为。目前尽管实行了成交价格申报制度和价格调查测算公布制度,但对于控制过高的房地产价格,其效果并不明显。
房地产过户及登记
在美国,房地产买卖双方签订了交易合同,并不意味着交易的完成,而只有在某一确定的日子,买者支付房地产价款,卖者递交所有权契约,双方经过了这样的“交割”过程,才是房地产交易的完成。房地产交割有两种方法,一是交割会议法,通过交易各方或他们的代表召开一次会议来完成,另一种交割方法是由托付代理人来完成,代理人是由买方和卖方共同选择出来的中立的第三当事人。在使用托付代理人时,不召开交割会议,多数交割工作都通过寄送文件来完成。交割过程结束后,受让人将所取得的契约在政府登记部门进行登记备案,新的所有权人的地位就此确立。值得说明的是,美国实行的是契约登记。
我国没有像美国“交割”那样的专门过户程序,通常过户和登记是连同在一起的过程。一般程序是:购房者在与开发商签订购房合同后将合同送房地产管理部门办理交易鉴证备案手续;待交付所购房屋后,提交相关材料到管理部门办理产权登记手续并交付相关费用;产权管理部门经适当审核后发给《房屋所有权证》或其他类型证书。在办理产权证书过程中,开发商要予以适当协助。
美国房地产登记实行契约登记制度。法律要求,凡是影响房地产权益的文件、契约、抵押合同、租赁合同、房地产征税法、规划图则等,都要登记。登记主要起公示作用和作为政府收税的基础,并不担保登记的房地产产权一定成立。但这并不意味着购房者的权益不能得到保障,事实上,美国有一整套制度来保障购房者的权益。相反,我国尽管实行的是产权登记,房地产登记之后发给产权证书,其产权得到确认和保护,但我国实行的是房屋和土地分开登记的制度,在多数地方,购房者买房后要分别到房地产管理部门和土地管理部门进行房产所有权和土地的使用权的登记,在实施中带来了相当多的问题。
付款方式
在美国,由于其发达的住房抵押贷款二级市场和完善的信用制度,美国居民在购买房地产时付款的方式主要有支付现金(支票)、对开发商实行分期付款、住房抵押贷款以及从银行取得信用贷款等方式。就住房抵押贷款来说,其贷款额与房价比率一般能达到房价款的80%,如果能获得政府担保,甚至可达到100%,但这要支付一定的担保费。抵押贷款的还款期限最长可达30年,还款方式除了等额偿还外,还有累进还款和递减还款等多种方式。
当前,我国居民个人购房一般是采用个人住房组合贷款的方式进行资金融通,具体做法是借款人在交付一定比例(在我国不得少于总价款的20%)的首付款后,再向相应的住房资金管理中心和商业银行申请个人住房担保贷款,以后在借款期内每月以相等的月均还款额偿还住房资金管理中心和银行的贷款本金及利息。
目前,我国商业银行能提供的个人住房贷款的最长期限是30年,贷款额度最高不超过所购住房全部房款或评估价值的80%,利率执行贷款期限在5年以内(含5年)和在5年以上两个档次。但据实际情况来看,通常的贷款方式是八成20年或七成30年。
在当前我国的房价相对于个人收入来说普遍偏高的情况下,要实现房地产交易市场的持续繁荣和发展,其中一个重要措施是应当建立一个完善的金融体系来保证个人购买商品房的资金融通需求,这方面美国先进的房地产金融体系及其经验可以给我们以启示。
房地产买卖中的税费
美国涉及到房地产买卖的税收主要有:不动产经营或投资所得税(又称不动产所得税,含个人所得税和公司所得税)、房地产契税(又称财产转让税,目前由各州征收)、不动产转让收益税(由各州和地方政府征收,分个人税收和法人税收)、不动产转卖税(各州和地方政府征收)等。此外还有经纪人佣金、律师费等多种交易费用。
在我国,针对商品房买卖活动征收的税收主要包括:所得税(包括企业所得税和个人所得税)、契税、印花税、营业税及附加税(包括城市维护建设税和教育费附加)、土地增值税。以上税收,针对不同的情况会有所优惠。此外,在买卖过程中还有多种行政性收费和服务性收费,如房屋买卖手续费、律师法律服务费、保险费等。
美国的不动产法人或纳税人的纳税负担虽然很重,但主要是通过对不动产征收一般财产税,它占其全部税收收入的80%以上,并且在美国,由于税法繁多复杂,为了充分地获得可能的税务利益,买主或卖主通常聘请房地产税务专家代为办理纳税事宜,所以美国对买卖等交易行为实际征收的税收负担并不是很重。相对而言,我国的商品房买卖中的各种税费是重而乱的,尽管国家和地方政府在减轻房地产交易和开发税费方面做了许多工作,例如不久前,国家计委和财政部下发通知取消了47项住房收费项目,但实际收效并不大。
还有一点需要指出的是,美国的房地产交易中涉及到的各种服务性收费项目,如律师费、保险费等,是本着谁收益、谁付费的原则。而在我国,这类费用却几乎全部由购房者承担,例如按揭贷款中的律师事务所,本是受银行等金融机构的委托来调查贷款人资信、审核相关材料的,其提供的法律意见也是交给银行的,但律师费却由贷款申请人即购房者来承担。这些加重了购房者的实际负担,不利于房地产市场的健康发展。
土地使用权问题
美国实行的是以私有制为主的土地所有制,城市土地大多为私人所有。在进行房地产买卖时,实际上是土地连同地上的房屋一同买卖的,进行房地产登记时,实行房地合一的登记。所以,如果购买的是完全保有的绝对继承的房地产,是没有法定使用期限的。
我国城市土地全部属于国家所有,国家出让的只是土地使用权。所以房地产的销售对象实际上只是房屋的所有权和土地的有一定期限的使用权,通常,房地产的使用期限是由土地的使用权期限所决定的。目前我国居住用地的使用期限一般是70年,这就决定了房屋的使用期限不能超过70年。当然,土地使用权到期后也可以申请续期,如果得到批准,还要交付一定的地价款,即重新购买土地使用权。
律师在买卖中的作用
在美国,尽管房地产经纪人广泛地参与到房地产交易活动当中,但由于房地产交易总是不可避免的要涉及到法律问题,按照美国法律规定,从事法律业务要有这方面执照,而这只能由律师来完成。所以,在美国,房地产的买卖双方通常都是聘请律师来协助完成诸如订立契约、过户等交易过程中的重要环节的。这往往同经纪人的业务产生矛盾。一般来说,律师负责固定格式合同内容的订立删改、准备抵押贷款、核查产权记录及在产权转让后记录契据等文件;而经纪人则协调买卖双方间的关系,起草合同、负责交易凭证的订立。当事人在正式签订合同时则必须有律师在场。
在我国的房地产买卖过程中,律师的作用主要是参与个人住房贷款业务。律师事务所受银行和开发商的委托,主要的工作事项有:向贷款银行提供关于借款人资信方面的法律意见;安排借款申请人签署《住房贷款借款合同》及其他相关的法律文件,并对上述文件进行审查;代办抵押物或质押物的登记及变更登记手续;解答借款申请人在签署各种法律文件时的疑问。
从上述律师的业务内容中可以看出,当前我国律师在房地产交易中的业务活动范围还是具有相当的局限性,主要是为银行等组织机构服务,而个人在购买房地产时则很少聘请律师。这也是当前购房合同纠纷情况和投诉比较多的原因之一。可以预见的是,随着我国房地产市场的进一步完善,我们也会像美国一样,越来越多的律师将会参与到房地产买卖交易活动中来,严格按照法律行事,规范买卖双方交易行为,维护当事人的合法权益,进而形成一个健康有序的房地产交易市场。