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搜房研究院中房指数办公室日前发布了第三季度指数报告,报告显示,2001年房地产投资高速增长,成为推动固定资产投资增长,甚至推动宏观经济发展的重要动因。前3个季度房地产投资在全社会固定资产投资中所占比重超过12%,如果不考虑城乡集体和个人投资,房地产投资比重超过23%,增长速度也超过了更新改造投资,成为固定资产投资中增长最快的一项。
房地产市场规模扩大。2001年3季度,商品房施工面积已经超过60464万平方米,新开工面积达8223万平方米,竣工与销售面积分别为4246万平方米、3879万平方米。商品住宅仍是商品房中最主要部分,三季度商品住宅施工面积46858万平方米,同比增长超过26.18%;新开工面积6722万平方米,同比增长44.8%;竣工面积3552万平方米,同比增长24.3%;销售面积3498万平方米,同比增长28.0%。在房地产市场规模急速扩大的同时,商品房交易价格与去年同期相比也稍有上升,但与前季度相比则继续降低。
供应结构尚不完善。全国房地产市场供应与销售规模都在高速增长,从整个供需规模比较,今年商品房空置面积还有可能继续增加。在空置面积增加的同时,有众多的潜在消费者却因为房价高,而不能实现住房需求,这一矛盾实际反映出了供应与需求结构差异问题。需求结构与层次的多样性,必然也要求供给结构与层次的多样性。目前,政府虽然规定了商品房、经济适用房、廉租屋的阶梯供应模式,但由于廉租屋刚刚开始在部分地区执行,商品房比重大,许多地方的经济适用房房价也超出了一般消费者的购买力范围,因此供需结构差异的矛盾并未缓解。
解决供应结构矛盾不仅仅在于增量房市场,存量房市场对阶梯消费结构完善也具有非常大的影响。北京等许多地方存量房市场规模较小,发展商不成熟,即使情况比较好的上海、广州等地二手房成交量,仍然不足同类存量的2%,与国外存量相比住宅15%左右的流动率相比,差距巨大。解决供应的层次性问题,最主要的还是应当尽快放开存量房市场,住房二、三级市场搞活了,中低收入人群的消费需求就有望实现,增量房市场的购买力也将大大增强。
房价走势。从今年房地产市场状况看,竣工面积总量上仍将大于销售面积,而新开工面积更大,这都预示着近期市场竞争将趋于激烈,从增量房市场来看,房价在近期可能出现调整。随着经济发展,市场逐步完善,以及阶梯供应模式的形成,增量房价格将得以继续走高。随着存量房市场逐步成熟,其交易量将越来越不容忽视。综合考虑整个房地产市场交易价格(包括存量房与增量房),将越来越与消费者收入相匹配,即房价收入比将趋向一个合理的水平。
报告指出,虽然说房价中尚不在泡沫,但不是说房价就不能降低,供求关系会导致价格波动,尤其供应量大于有效需求时,房价会因竞争加剧而降低。在这种情况下,房价降低,不是挤压泡沫,而是挤压开发商正常利润,甚至是开发商们“放血”、“割肉”。
警惕投资过热。目前,房地产开发投资已经在许多地方的经济增长中占据了重要地位,北京等地房地产投资增长已经成为拉动GDP增长的重要因素。然而由于房地产开发周期较长,现在的投资要在数年后才能形成产品上市,未来市场的需求变化以及吸纳能力尚难预测,而且目前开发投资资金中开发商自筹资金比例还不足30%,投资的高速增加,加大了金融业以及整个宏观经济的风险。现在虽然还不能断言房地产投资已经过热,然而这种判断是基于经济逐渐向好,政策逐渐放宽,需求市场将逐步启动等前提上的,对宏观经济、对政策、对市场都寄予了非常大的期望,一旦某一环节出现问题,空置量增加,资金积压在所难免。对管理部门来说,应尽快完善各级市场制度,增强市场消费吸纳能力;对开发商来说,更应该准确把握消费市场走势,准确定位,也需要做好面残酷竞争的准备。