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◎最大的挑战是资金
作为新加坡投资商,我们最为关心的是在华的融资渠道是否畅通。通常来说,外国人在华不会以个人方式置业,多数是委托资产公司或家族企业来置业。在东南亚许多国家,借款一般都是根据个人需要,只要出具贷款人收入证明,大部分情况下就能得到良好的贷款服务。在中国大陆,目前看来,涉及总金额较大的资产项目,银行尚未能完全通畅地为外商提供贷款。
我有相当多的外国朋友有想在上海购房的打算,但是他们中不少人担心自己在沪工作期满后,这些房子还能不能顺利地卖出去。现在房地产市场信息渠道对于这些在沪工作生活的外国人而言,也还不是很顺畅,我觉得媒体也应适当考虑,对于一些外国人较为看重的物业进行有针对性的英文报道。
加入WTO后,上海房价的涨跌不会像许多人想象中那样明显。房价取决于地价,而地价往往随着基础建设的投入而增值。有消息称未来一段时期内,上海的基建投入将达到1500亿元。可见,地价在房地产开发价格成本中所占的比重将越来越高,甚至达到60%。因此,对于发展商而言,最大的挑战会是资金方面的问题。随着准入门槛的提高,目前上海众多资产不超过500万的小发展商将逐渐被并购、淘汰。
(周荣辉 盛桥房地产开发有限公司总经理)
◎没有速度,再好的航母也会变成泰坦尼克号
近一段时间以来,对中国加入WTO后房价是涨?还是跌?争论不休,其中绝大多数看法是纯理论的、理想化的东西。房地产市场涨也好,跌也好,楼盘没有卖点、没有创新,照样会死掉。
在一定意义上,当今的房地产竞争不仅比质量的高低,而是速度比质量更为重要。现在,新开发的房子好卖,因为新开的楼盘地理位置、房型一年一个样,一个比一个好,而老百姓往往喜新厌旧,没有速度的楼盘,再好的“航母”也会变成泰坦尼克号,会沉掉的。
反思现有的房地产发展商,只能说是生产型的企业。如果我现在再成立一个房地产公司,我会把预算部、工程部、材料部全部去掉。预算部的工作银行会做,工程部的工作监理部会做,部门设置逐步从实向虚转移,如战略规划部、策略部,负责推出策划,推出概念。将来的房地产市场会出现CEO,因为今后的房地产业,参股者会增多,仅有董事长任命的职业经理是不够的,需要职业的CEO来“摆平”投资各方的利益。
(朱咏敏 上海爱凌置业有限公司总经理)
◎中国经济发展是吸引投资者的最大源泉
仔细查阅入世协议的中美草案,1000多项文件中没有一个协议项目是直接牵涉到房地产的,这从一个侧面反映中国的房地产市场已具备市场基本准则和概念。
加入WTO后,上海房价究竟会如何?很难一言以蔽之。我们仲量联行有长期精确定量的市场模型,我们有理由相信,短期而言,入世对于上海楼市的影响几近于零;而从长期角度来看,入世将从根本上、从结构上影响到中国楼市。无论GDP、房地产业、上层建筑都将产生积极效应,并持续在未来十到二十年,仍将体现出助动力。
近来,我们接触到大量国际基金管理人、投资公司,他们都在非常认真地考虑进入上海房地产市场的方式。仲量联行管理着价值230亿美金的专项管理基金,中国蓬勃向上的经济发展是吸引投资者的最大源泉。
当然,目前看来,投资障碍也仍旧存在,最大问题出现在金融方面,比如,目前中国的投资帐户是封闭的,这对大型机构的进入产生一定的抗性。(杨民 仲量联行高级经理)