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目前,中关村住宅市场供应自西向北、向东,沿顺时针方向,呈现出明显的阶梯状结构。万柳地区主流商品房价位保持在6000~8000元每平方米的水平,现实销售,最高价位突破10000元大关;上地地区主流商品房价位保持在4000~6000元每平方米的水平,高端产品开始向7000~8000元每平方米元的层面发展;清河南侧、西三旗地区,主流商品房价位比上一台阶每平方米又低了500~1000元左右,目前,该区域新盘已经开始向4000元大关冲刺。
万柳借地利推收山之作,价位将一步登天
万柳地区的高价位首先得自地利。万柳地区西滨昆玉河,东距规划中的中关村西区仅百米之遥。它西接自然,东近商圈,北有大规模的城市绿化带分布。同时,内倚三环、外托四环,交通条件便利。中关村西部常年形成的有一定规模、一定档次的城市商业、医疗、教育配套设施,也为该地区营造了浓厚的居住氛围,这样的区位环境京城独步。其次,得自于万柳工程的整体运作。由于光大、万通、住总等国内知名地产商的进入,带动了区域整体物业品质。无论该区域的龙头项目在后期的经营运作过程中出现了哪些波折,但是也正是由于它们的出现使得万柳区域起步虽晚,但是起点不低。
目前,从整体区域的发展来看,万柳地区的住宅销售已经进入了成熟阶段。
首先,该区域已经在北京市整体地产市场中塑造了中高档市场的形象,市场已形成规模。
据土地方万柳房地产公司介绍,万柳工程的总体规划面积,不含万泉新新家园、阳春光华,应在160万~170万平方米之间。目前已经开工的面积达60万~70万平方米左右,在售楼盘主要包括泊屋馆、新起点等项目,以及光大花园的部分现房。
其次,在昆玉河东岸沿线还有100万平方米建筑面积的土地储备。从意向上看,万柳地区将在以前的开发基础上进行住宅产品的升级换代。这也是很多区域开发的必然规律。目前万泉新新西侧,昆玉河东岸的60公顷用地已有初步规划。该地块总建筑面积约60万~70万平方米,南侧为小高层,北侧主推TOWNHOUSE、独栋别墅等。该地块将由万柳公司组织国内外资源独立开发,从规模上看将是万柳地区的收山之作。
上地凭人和打“中坚”市场,均价已过5000
上地无论从价位、地段都处于中关村住宅市场的第二个台阶。
目前上地地区的住宅供应总量为128万平方米。主要住宅项目为园明园花园、天秀花园、创业园、当代城市家园、菊园盛景、怡美家园等楼盘,其中96%为10万~30万平方米的住宅小区。从价位上看,单价最高的创业园,商住均价6800元每平方米,单价最低的是铭科苑,3800元每平方米。主流价位4000~6000元每平方米。
依据中原物业的统计分析,上地地区加上清河地区的部分楼盘,整体区域的均价已经达到5019元每平方米。
上地地区的住宅以板式多层为主,产品形式目前比较单一。随万科的进入,这一格局将有所改变。
清河夹缝中别有洞天,以低价取胜
清河地区北有回龙观、西有上地、东有亚奥区域,处在几大地产板块的夹缝中间位置,非常尴尬。但是该区域的住宅市场却别有洞天。
目前规模较大的楼盘有金榜园23万平方米、沁春园20万平方米、新康园30万平方米、龙泽苑40万平方米。与上地区域比都属于重量级选手。从价位上看,金榜4000元每平方米、沁春3500元每平方米、新康3460元每平方米、龙泽苑4100元每平方米,比上地地区整整低1000元左右。单就户型看,凭借低价位优势,像新康园等楼盘对户型面积做了适当的放大,达到比较舒适的标准。
从实际购买的人群看,清河地区凭借紧邻上地地区,但存在千元价差的优势分流了大批来自中关村的购房者。同时,清河地区享有与回龙观同样的交通、市政规划前景,但却利用回龙观楼盘销售光打雷不下雨的缺憾,分流了这一方向相当部分的客户。
据悉,在这三个阶梯区域附近还将会出现100万规模的大型社区。泰悦地产在八家地区的项目也即将启动。届时,中关村地区住宅的紧俏局面可能会改变。(曹又平)