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近日,上海内外销商办楼并轨有望提前实施的消息传出,在业界引起了关注。有关人士认为,内外销商办楼并轨的最大受益者是现在的内销办公楼,这一批物业有望在并轨后迅速地提升租金价格和带动入住率的提高;对国内发展商买、卖或投资商办楼有一定的刺激作用;而设施、档次较差的老商办楼将逐渐淡出市场。
商办楼一旦正式并轨,甲级外销商办楼将依然红火,乙级外销商办楼与甲级内销商办楼空置率将逐渐降低。在入住率方面,上海甲级外销办公楼的平均日租金是0.6美元/平方米左右,乙级外销办公楼的平均日租金是0.4美元/平方米,而甲级内销办公楼平均日租金是0.3美元/平方米。目前,除甲级办公楼的平均入住率已达90%以上外,乙级外销办公楼和甲级内销办公楼的入住率仅为50—60%。
并轨后,对境外租户而言,物业选择余地更大,价格范围更广,一些新涌入的境外公司和一部分原在甲级写字楼的租户,从成本的角度考虑,会转向租用乙级外销办公楼和甲级内销办公楼,从而带动这部分写字楼的入住率。高质量的甲级外销商办楼因整体量少而继续热租,但甲级外销商办楼的租赁价格不会有太大变化。并轨后的最大变化是,乙级外销商办楼的租赁价格会逐渐与甲级内销商办楼趋平。究竟是乙级外销商办楼租金下跌,还是甲级内销商办楼租金上升?关键是看并轨消息出台后,当时办公楼市场的需求方,即租户。选择甲级内销商办楼的租户多,这一类型办公楼的租价就上升,反之同理。据专业人士预测,并轨后的第一波行情是租金下降,当上述两类办公楼的入住率达到一定高度后,租金价格会上升。
当前,内外销商办楼将并轨的消息,并未给写字楼市场带来任何波动,但是已经引起了国内部分发展商的关注。据估计,今后的商办楼市场会逐渐出现一些由国内发展商投资开发的高品质、高档次的办公楼。(唐英豪)