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中小户型(80—110)苏州主流购房者的首选
"人人享有适当的住房",是公民的一项基本权力。今年以来,全国各地的房地产几个指数一再攀升,苏州也不例外,而最近的土地拍卖,将苏州未来房价上升的预期提到一个更高的水准线上。从本网站的网上调查结果显示,对于拍卖地价是否正常呈现两种截然相反的意见,而且各有的理由分析。但是,我们注意到在很多评论文章中,关于"平民置业"、"关注普通人"等呼声也越来越强烈。作为城市主体的中低收入阶层,其购房需求是城市住房需求的主体。而目前,苏州市的一些住宅项目的面积却是越建越大,象上海、深圳等地的有特色的中小户型住宅区几乎很少、也许新港世纪花园算比较典型,面积全部控制在120 M2以内,所以个案年销售创了近20万M2的新记录。相信,这种贴近大众主流需求、细分市场基本需求的开发理念会成为未来开发成功的主导方向之一,尤其是在地价和房价的不断上涨以后。
中低收入水平的白领阶层—苏州的主流购房者
1、主流购房者的总量:
近年来,社会结构最显著的变化之一,就是一个中低收入阶层--即普通都市白领阶层的兴起。截止2000年底,苏州的市区人口为110万,估计普通都市白领阶层占全部人数的20%,即22万人。他们大多是公司职员、合资企业或外资企业职员或政府公务员等,是都市的主流阶层之一,也是蓬勃发展的现代市民社会的中坚力量。
2、主流购房者的年龄及职业分布:
苏州普通都市白领一族的年龄分布最集中在25-35岁,占整个白领群体的80%左右,居绝大多数。他们遍布在IT、生物制药厂、精细化工、房地产、金融、教科文卫、政府公务员等各个行业,月收入在1500元以上的占了50%以上。他们一般拥有较高学历,是都市中最有活力的一群人;他们积极接受新生事物,对新兴媒体尤其是互联网情有独钟;他们崇尚一定的文化品位,但生活并不追求奢华;目前收入不高,但未来远景预期较好;他们有些都是大学刚毕业不久,来自全国各地,积蓄有限,远期目标,豪情满怀,近期一个简单的憧憬是:在苏州拥有属于自己的住房,即使其中近20%左右的人仍暂时是"都市飘一族"(租房者)。
3、主流购房者的收入水平:
在一个越来越成熟的现代市民社会,拥有自己的私宅不应再是大款、"贵族"们的专利。截止2000年底,苏州普通都市白领平均年薪为2.5万元左右,以这种收入状况而论,都市普通白领们的置业能力应有较理想的想象空间,但是由于,工作时间不长或积蓄有限,首付能力有一定限度,还贷能力则比较强。若开发商再能提供如零首期、九成按揭、送装修、等优惠服务,将会有更多的白领提早置业或再置业。因此,相对平均年收入为1。3-1。5万元左右(2000年底)的苏州普通市民,可以说,都市普通白领一族应该是苏州目前最大的潜在购房群体,他们代表着城市住房消费的主流。
主流购房者需要什么样的房?
1、 主流购房者购房的敏感因素:
通常,置业者关注的购房因素有价格、户型、环境、交通、教育、商业配套、品牌等等。都市普通白领置业者的实用主义特征决定了他们购房行为最过敏感的因素首当其冲的是价格,其次才是户型及面积。
2、 主流购房者的价格承受力:
调查显示,主流购房者对价格的承受力在1700元/平米-2000元/平米之间。总价18-20万元是90%的主流购房者比较敏感的总价位。
3、 主流购房者的面积需求水平:
在这样的单价与总价水平下,2-3房的中小户型成为这部分购买者的现实选择。从面积看,这部分消费者的要求集中在80-110平方米/套之间。
4、主流购房者买房关注四个因素:
① 交通的通达性② 居住的便利性;
③ 环境;④ 价格。
5、主流购房者买房能力受三个因素影响:
① 工作的时间:4年以内,4-6年,6-8年,
② 工作性质及收入水平、稳定性:影响价格承受力;
③ 工作地(上班地点):就近购买为主或公共交通距离在30分钟左右。
6、主流购房者关注三类房:
① 租房;
② 近效或城市边缘地段价格便宜、交通便利的住宅;
③ 环线以内的中小户型住宅。
7、主流购房者的购买力:
平均年薪在2。5万元左右的都市普通白领所能够承担、并且愿意承担的购房总价应为18-20万元左右。18-20万元的房价,通过银行按揭,首期付3。6-5。4万元,月供楼款在1000-1500元之间,符合他们实际的承受能力并且风险不大。
结论:为方便上下班,交通成为主流购房者的关注因素,依据苏州市区产业分布呈一体两翼,东园西区的长条形的地理特征,在古城环线内一带上班的白领,可以考虑在沿环线地带购房,上下班都有较好的公交交通;在东园西区的上班族可以重点考虑在本区域购房,当然园区目前高企的房价,恐怕只能考虑二区和东环路沿线的南北二端了;在吴中区长桥一带上班人除可以着重考虑1路终点站周围或往南区域。