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不久前,某地为了吸引外商投资,拟定了一套优惠政策,邀请部分在境内投资的外商进行座谈,征求意见。因政策中包含了“零地价”、“零费用”等条款,遭到了外商们的非议。“零地价”成了该政府在外人面前最丢脸面的话柄。成熟的投资者绝不愿跟着这样的政府,干这类自欺欺人的蠢事。
外商不愿冒违背法律和市场规律的风险。外商反映,这套优惠政策里面,有很多地方存在是否合法的疑问。特别是“零地价”政策明显违背了国务院15号文件的精神。再说,地价反映当地的经济水平,不是谁想抬高就能抬高的,谁想压低就能压低的,一切要听市场的。他们当初之所以来这里投资,是因为这里的地价比周围地区高,其中包含着合理的增长因素,是实施市场登陆的制高点,将来可以进军周边更大的市场。近两年来,政府为了招商引资一味压低地价,降低了市场的门槛,使一些大公司无优势可言。这样的政策违背法律和市场规律,风险和代价太大。
政府压低地价,外商的先期投入得不到合理回报,影响后期的投资。前几年,政府以地换路、以地换项目,考虑的是改善投资环境。但作为外商不能不算帐,既然是投资就不能只考虑眼前的利润,企业算的是今后地价的合理增长和市场占有的份额。如今本地的投资环境较当年有较大的改善,本地的产业有了较大的发展,不能不说是因为引进外来的资金、技术、管理与本地产业展开有序竞争的结果。近年来政府将市场准入的条件一再放宽,口子越来越大,有资质的、没有资质的都进来了。这就将早期进来的外商和本地的投资者给出卖了。“交了新朋友,忘了老朋友”。最上人寒心的是,谁投资越早、投资越多,谁就越吃亏。怎能不叫人望而却步?
人为压低地价,抑制了投资者的信心。市场在有效需求的情况下,消费者的购买欲和投资者的信心,主要取决于“买张不买跌”的市场行情。前些年,商品房行情看涨,门面房价每平方米3800元,普通商品房每平方米1500元,房地产公司的订单排得满满的。自从前年建材价格大幅度下调,建筑成本随之降了下来,而此时地价不仅没涨,政府还减免了许多,房地产价格开始下跌。去年门面房每平方米2600元,普通商品房每平方米1200元,现房交易已开始滞销。今年门面房每平方米1800元,普通商品房每平方米900元,现房交易一次性付款还可以打折,而现在经济适用房价格为每平方米890元。据说加入WTO后国外房地产业将要大举进入,建筑成本还会再降,到那时房价肯定比现在还要低得多。岂不是“不做等死,做了找死!”
政府压低、减免地价主观上是想改善投资环境,但事与愿违,却给投机分子钻了空子,真正的投资者、消费者并未得到实惠,政府也未必达到招商引资的目的。因为政府压低地价后,决定房价的关键因素取决于建筑成本,而此时的建材市场又是买方市场,价格极低,且可以赊售,这就给那些资金不足、资质不够的“皮包公司”有了套取国有土地资产的可能。他们在市场上的目标小,易于在大公司名下栖身,在工资、质量和税收等诸多方面经常玩猫腻,以低于市场价的房价抛售商品房,从中捞取被政府减免掉的级差地租。目前有的房价甚至被他们降到了每平方米650元左右。如果占据好的地段,底层为门面房,上层为住宅房,一套80平方米的门面房按16万元出售,就可以获得10万元左右的利润,上面的住宅房就是不赚钱也没关系。政府虽然将地价降低了,但投机者牟取暴利的胃口并未降低。
地价的适当提高不仅不会提高房价,反而能平抑房价。为何商品房与经济适用房的价格如此接近?一般的商品房使用出让土地,房价自然要受到地价的调节。由一级差地租的存在,可以最大限度地发挥地价的调节作用,楼盘的底层作为商业经营性用房,上层作为一般性的用房,用级差地租给底层门面房带来的高额利润,补足上层的利润不足,就能降低整个楼盘的价格,且设计方案合理,户型大、中、小结合,适应不同的消费者,不愁销不出去,以短线产品加快资金的周转。因此地价的适当提高不仅不会提高房价,反而会平抑房价。而经济适用房使用的是划拨土地,地价处于市场真空状态,房价中失去地价的调节作用,因而房价偏离供求关系也就不足为怪了。它的户型是既定的,它的销售对象有严格的规定,市场面较小,属于长线产品,房价自然降不下来。
外商愿意展开高水平的市场竞争。外商普遍反映,真正的投资者绝不是经济的掠夺者,今天赔,明天赚,是寻常事。只有那些投机者才挖空心思,牟取暴利,用七拼八凑来的资金,孤注一掷,恨不得“一个锄头刨出一堆金子”。政府一天不抬高市场的门槛,把这伙人净化掉,市场投资环境就得不到真正的改善。外商一致表示,情愿从市场上买地,也不愿意接受“零地价”,明着是占了便宜,实际上在吃无序竞争的暗亏。希望政府整治投资环境,以便能在规范有序的市场环境中展开竞争。