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企业界有一个“公理”:“七年之痒”是一道坎。说的是企业在经营了六七年的时候,或者锻练得筋骨强劲,从此大展宏图;或者当初的优势资源日渐衰竭,此时已呈现出衰亡的征兆。因此,企业如何实现“长寿”一直是企业家们关注的重大话题。在日前举行的全国房地产成功企业研讨会上,著名房地产策划专家、搜房研究院副院长彭远才指出了以房地产开发为主营业务的企业实现可持续发展应当具备的4个关键的价值链———
首先要有充足的现金流。企业的现金流比利润更重要,现金流出涉及付出货币,现金流入可用于再投资,它们都是反映利润和成本的时间发生因素。企业的现金流不畅就会导致经常性的经营危机。许多很好的项目最后成了“烂尾楼”,重要原因就在于此。随着资本市场的日趋活跃,融资渠道的拓宽和融资成本的降低为房地产企业实现“财务自由”创造了越来越好的外部环境。但内因更重要,比如做期房比做现房要安全、务实得多——在房地产开发中努力确保通过售楼花等各种方式提前回收投资,用于扩大再生产投资到下一个项目。这样做有两大好处:快速缩短回收期,实现资金的时间价值;扩大市场份额,不死抱一个项目,降低投资的个体风险。
其次是非常重要的、也是令业界最头疼的问题——缺乏房地产职业经理人。一方面,一个高度专业的职业经理人团队是确保项目开发成功的关键,而目前的队伍现状无论是数量还是专业水平都与实际需要有很大差距;另一方面,公司的目标是使投资者财富最大化,而在实际经营活动中负责实施经营计划和投资方案的经理人却有着自己的利益,如果这一利益不能得到很好的解决,其行为就会与公司的投资者财富最大化目标相冲突,这种“代理冲突”不论在国有企业、民营企业还是在股份制企业中都是令老板们头疼的事,可这个问题却少有人探讨。典型的是深圳房地产界,职业经理人很容易被挖走。“人亡政息”,战略发展无从谈起。一些品牌开发商也在相互挖对方的销售等人才。房地产界各类职业经理人的培养都应引起特别的重视,这是我们入世的重要本钱。
第三是客户关系管理(CRM)。这个概念是深圳业界首先提出来的,即当一个开发商需要三五年开发一个较有规模的楼盘时,做好对老客户的服务工作极有利于形成颇具竞争力的品牌。老客户的关系管理是房地产企业实现可持续发展基本的人的要素。其他还有供应商关系、协作商关系等,只要是能够正面影响项目开发的、可形成有利于持续发展的协调关系,确立服务或管理机制,以制度的形式持续开展起来。
当然,还要有一定的土地储备。想发展却没有土地,那就会“巧妇难为无米之炊”。现在国内的一些城市开始出现了类似寡头垄断的某些迹象,就是同一市场内的同一类产品由不多的几家具有品牌知名度的开发商占有绝大多数市场份额。实际上业内对这一趋势是有感觉的。一段时间出现的“圈地运动”其动机就在于这些开发商的战略发展思路(遗憾的是企业储地目前实际上还不被法律认可)。这种迹象正在提醒我们要悟到这么一点:若干年后,这种类似寡头垄断的局面就会在一些主要城市里显现,而这些开发商的重要特征就是占有了宝贵的土地资源。
以上几个方面都是房地产开发与经营中的重要组成部分,强调它们的目的是促使工作流程中的所有环节都处于高效的、成本受控的状态。归根结底,还是为了造成开发商的管理优势和价格优势,以实现可持续发展之目的。