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开发商不是替消费者建家,而是组织消费者自己建家
对于很多买房人来说,“开发商”这几个字可谓是耳熟能详。但开发商到底是干什么的,却不是人人都能说清楚。有人说开发商就是建筑商,也有人说,开发商就是投资商,其实这都不完全准确。而且,对于这个词的注解也将随着房地产行业的发展而不断加入新的内容。
■开发商是干什么的?
近日在北京,“语不惊人死不休”的任志强又语惊四座:“开发商是干什么的?一般人都会说,不就是建房、卖房的嘛。不对!规划设计是建筑师的事,施工建房是承建商的事,建材、家具是供应商的事,卖房是代理商的事。那么,要你开发商干什么?就是一条,服务。”
为了避免入住纠纷,任志强在新项目上又使出新招数,就是让承建商、供应商等在购房者签合同前走到前台,直接对购房者承诺,并由担保公司进行第三者担保。出了纠纷、需要赔偿等都由担保公司负责。任志强称此举是国际流行的“第三者承诺和担保”。此招一出,他就从业主的对立面转到和业主一条战线上来了,用他自己的话来说,开发商不是替消费者建家,而是组织消费者自己建家。开发商的优势在于直接面对市场,他们最清楚买房者最需要的住宅产品是什么样的。因此,开发商应该成为为购房者、业主服务的专家。
无独有偶,北京万通地产董事长冯仑也认为,所谓传统的“全能开发商”在西方发达国家基本不存在了。他们要么是将传统地产细分为商铺、酒店或写字楼开发商,要么只是单纯的房屋集成商。冯仑表示,万通从此要做“房产商”,不再做“房地产商”。也就是提供独立住宅的住宅产品供应商。
无论是提供服务还是做房屋集成商,北京两位地产“大腕”的言论都昭示了同一个道理:随着住宅产业化的深入发展,开发商将面临新的角色转换。
■入世后投资商与发展商应分离
对于房地产开发商以后的角色定位,天津戴德梁行总经理崔晶雪对此也有一番见解。他认为,入世后,随着房地产行业的规范发展,投资商与发展商将会有更加明确的分工,并且在各自的领域向专业化方向发展。所谓“术业有专攻”,以前,一个项目的开发商是集投资与开发于一身,入世后,随着融资渠道的扩大,投资商的地位更加独立,职能分工也更加明确。崔先生说,国外要投资一个地产项目,光是投资报告就达几百页,整整一本书的厚度,涉及到当地人口、消费水平、购买倾向、生活习惯等多方面的内容,这在国内是不可想象的。
以后的趋势就是投资商负责资金流通的运作,像银行、独立基金都可以扮演投资商的角色,而发展商则提供集成服务,整合各方面的资源,造出能为市场接受的住宅产品。这是房地产行业进一步发展的一个趋势。现在国内的房地产开发商中一个相当普遍的现象是,企业的第一把手不是忙着怎样建好老百姓更满意的房子,而是把大部分时间和精力放在怎样融资上,这不能不说是分工不合理造成的资源浪费。
■开发商与代理商需要转型
天津上劲房地产咨询有限公司总经理刘忆铭认为,在房地产项目运作过程中,现在还是以开发商为中心,代理公司只是一个配角。从长远看,这种情况会有所改变,即项目运作中代理商的地位将得到加强。当然这需要时间,更需要代理公司自身资源的整合。代理公司应该提供全套专业化服务,应提供销售、策划、广告设计、投资顾问等一系列服务,走专业化投资顾问这一条道路。
天津顺驰置业股份公司副总经理刘涵认为,房地产代理企业现在处在一个比较尴尬的地位。一方面一些大的开发商不想放弃销售这一环节,另一方面,就是代理公司自身的原因,代理公司自身实力不强,缺乏对项目市场调查、策划、包装、宣传等环节的专业知识和经验。但从长远来说,房地产代理还是一个比较有发展前途的行业。
房地产代理公司在近几年内仍会以代理销售新项目为主要业务,但以后,主导业务就会发生变化,代理公司将会以二、三级市场的二手房交易为主要业务范围。
因此,当住宅市场逐渐进入成熟发展阶段后,开发商、投资商及代理商都必须面对企业转型的问题。(余洪涛)