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法律是维护消费者合法权益的有力武器,这一点已经为广大消费者所认识。但是,一心想着维护自己权益的消费者却往往会忽视这么一点,法律是同时维护当事双方权益的。在买房过程中,如果你因为开发商违约而贸然行动,注意,你有可能侵犯到开发商的合法权益,这也是法律所不允许的。那么,对于下面这个题目的答案,你心中应该有个数了吧。
案情介绍:
王某与房产开发公司签订了商品房预购合同,房屋刚落成,王某就提出:该房的设计与合同的规定不符,要求开发商承担违约责任。开发商没有答应。王某在交齐全款后未经开发商同意即强行搬入其所购的商品房内,开发商随即提起诉讼,而王某以开发商违约进行抗辩。
法院审判:
法院调查得知:原告与被告于2000年5月签订商品房预购合同,约定2000年12月入住,被告已经一次性支付购房款175000元。虽然该房已经竣工,但尚未交付。双方的合同是在平等、自愿的基础上签订的,其合同合法有效。鉴于商品房尚未交付使用,其所有权并未发生转移,仍属开发商所有。法院对原告的请求予以支持。根据《民法通则》72条及《中华人民共和国合同法》133条判决:被告搬出该房交还原告,并由被告承担诉讼费用。
律师分析:
所有权的取得是具体的民事主体依一定的法律事实发生而获得某一项财产的所有权。所有权的取得有两种方式:一种是原始取得,另一种是继受取得。原始取得包括:物的生产、孳息、国家强制等。继受取得包括:买卖、交换、赠与等。房地产开发公司通过建设开发而拥有的商品房所有权为原始取得,购房人通过买卖的方式从开发商手中取得房屋所有权是继受取得。本案的原被告双方所订立的合同是真实有效的。被告如约支付了全部房款,原告也应全面按约履行支付义务。《合同法》第133条规定:“标的物的所有权自标的物交付时起转移。”那么认定标的物的转移时间是判断财产权益的关键。作为商品房验收后转移的仅是房屋的使用权,而在商品房交付使用之日起90日内开发商与业主办理产权过户转移手续后,此时的产权才是真正意义上的交付。本案的原告并未完成该商品房的使用权及所有权的转移,也就是说开发商在商品房的使用权、所有权交付之前,是商品房的真正产权人。未经产权人的许可而强行进住是侵权行为,当然要承担侵权责任了。
另外,商品房预购合同出现纠纷,王某本应以开发商为被告提起诉讼,这是正当的途径。但是他并没有行使其诉讼权,反而强行入住,构成侵权。在案中王某虽然以开发商违约作为抗辩理由,但并不能抵消其侵权行为,唯一途径只能起诉另案解决合同纠纷。
所以,律师提示广大业主,在购房过程中遇到纠纷,应多多请教专业人士,切记不要盲目行动,使有理的事情变成没理。如王某,本应起诉对方违约,却被对方起诉做了被告。(杨健康 律 师 何 磊)