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十年目标 五大战略
12月4日,中国房协会长杨慎应天津城市建设综合开发研究会的邀请,到天津开发区考察并做客天津市房地产20强之首的天津经济技术开发区建设集团有限公司,就中国住宅建设和人居发展战略作了精彩发言,并与天津市房地产行业部分老总共计百余人进行了研讨。
杨慎会长根据城乡人居现状提出今后十年发展目标和入世之后房地产企业发展的五大战略构想,并指出,这将是未来十年全行业发展的关键。
今后十年发展目标
从今年起,我国已进入全面建设小康社会、加快推进社会主义现代代建设的新阶段。建造足够数量而又安全、经济、适用、美观的住宅,不断改善居住条件,是建设小康社会的一项重要内容。根据新世纪国民经济“三步走”的战略构想,从现在到2010年住宅建设的目标:
一是城镇:十年新建住房总量55亿至60亿平方米,折合7000万套。其中前五年25亿平方米,平均每年5亿平方米;后五年30亿平方米,平均每年6亿平方米。居住水平达到户均一套,人均一室,每户平均建筑面积90至120平方米,人均住房面积达到35平方米。
二是农村:十年新建住房总量60—70亿平方米,平均每年6至7亿平方米,居住水平达到户均建筑面积130至150平方米,人均住房面积达到40平方米。
三是质量:城镇住房成套率达到90%以上,工程质量合格率100%,居住环境显著改善,普及物业管理。农村住房砖木及混合结构占80%以上,东部富裕地区以楼房为主,水、电、路、通讯等基础设施齐全。
从以上发展目标可以看出,今后十年我国住宅建设将处于总量增加但增速减慢、稳定协调发展的阶段。总量增加的因素是人口自然增长和城市化进程加快,增速减慢的原因是受收入水平制约,有效需求不足。
需要指出的是,中国住房市场是一个潜力巨大而又不均衡的市场,不同地区和不同人群之间需求差别较大,住房消费具有很强的地区性和多层次性。因此,进行投资决策应从当时当地实际需要出发,反复论证,防止盲目性。
房企五大发展 战略
实现世纪初年住房建设目标,除支持国家已经出台的各项法规政策外,重点实行五大发展战略。
■精品名牌战略
核心是转变产业增长方式,加快由数量规模型向质量效益型转变。一般说来,精品住宅至少应符合下列要求:第一,设计先进,功能合理;第二,施工精细,安全耐用;第三,环境优美,居住方便;第四,具有升值潜力。所有这些,均应以消费者认同为准则。
创建精品名牌不应局限于高档物业,所有住宅包括量大面广的普通住宅,都要做到精心设计,精心施工,保证每个消费者买到的房屋都是优良资产。
精品住宅应具有完整的使用功能。要限期淘汰毛坯房,推行全装修,以加强开发商的质量责任,并减少个人装修带来的次生灾害。
■多元化投资战略
目前国有及集体企业从88%降至49%,股份制企业占23%,私营、个体及外商投资企业占28%。咨询、代理和评估机构90%以上通过改制成为合伙制企业或民营个体企业,初步形成以公有制为主体,多种所有制共同发展的格局,并开始成为市场的主体。
今后发挥国有经济的主导作用,应以确保国有资产增值保值为目标,通过资产重组发挥国有经济的控制力来实现。现有的国有企业,除保留少数效益特别好、业绩特别突出的以外,原则上全部退出。
■大公司发展战略
目前我国开发企业存在着数量多、规模小、总体素质不高的矛盾。2000年全国共有开发企业27303家,从业职工97万人,平均每个公司36人,每年开发房屋面积不到1万平方米。按资质等级划分,一级企业占2%,二级企业占14%,三级以下企业占84%。这种散、乱、小、差的状况,不符合社会化大生产要求和规模效益原则,难以形成同国外大企业竞争的能力,并容易造成质量失控,破坏城市规划和资源浪费等一系列问题。
可行的出路是,通过结构性调整实行大公司战略。在部分建设任务特别大的城市或地区,打破地区和所有制界限,组建少数资产上百亿元、年开发能力过百万平方米的大型企业集团。同时,实行大公司战略,必须解决制约企业发展的资本金不足和土地储备过少两大问题。
实行大公司战略必然涉及现有企业重组,也应在国家方针政策指导下有序地进行。一是所有商品房建设用地一律实行公开拍卖,企业竞标购买,取消行政划拨。二是提高入市门槛,今后原则上不再批准新成立三级以下的开发企业及项目公司。三是建立市场退出机制,对那些素质低、实力差和经营行为不规范的企业,通过整顿和规范市场经济秩序及时清理出局。四是提高售房标准,多层楼房没有封顶,高层楼房完成投资额不到三分之二,不准出售。实行这条政策,必须相应增加开发企业贷款。
■城乡一体化战略
目前全国共有城市数量663个,建制镇20312个,城镇人口4.56亿,按人口计算的城镇化水平为36.1%。预计今后十年将有1.7亿人转为非农业人口,城镇水平达到45%左右。解决农村人口城市化的出路不能指望都向大城市集中,而要与缓解城市人口密度过大、基础设施负荷过重和治理生态环境结合起来,走城乡一体化的道路。也就是说,在充分发挥大城市作用的同时,重点发展大城市周边的环城社区、卫星城和有特色的小城镇。
工业发达国家人口流动的规律,是先由农村向城市集聚,随着前工业化时代的结束,再由城市向小城镇或农村返流。我国为了提升农村经济水平和产业结构调整的需要,农村人口和城市人口同时向大城市郊区和小城镇流动。这种双向流动是我国经济社会特点所决定的,对加快小城镇建设有利。目前广州、上海、北京等城市郊区人口比例均在40%以上,并有进一步扩大的趋势。
小城镇是振兴我国农村经济的大战略,也是从根本上调节城乡人居布局的一条重要出路。因此,未来大城市周边卫星城和为数众多的小城镇正在成为新一轮房地产开发的热点,精明的开发商应放眼未来,充分利用自身有利条件,到小城镇谋求发展,国家亦应制定鼓励开发商参与小城镇建设的优惠政策。
■可持续发展战略
人类居住和可持续发展,是当今社会发展面临的两大话题。住宅建设耗用资源最多,同生态环境结合最密切,房屋投入使用后,仍需不间断地用水、耗电、供热、制冷、生产垃圾,其功能好坏与社会可持续发展关系极大。但“人类居住”不等同于住房建设,而是包括居住、劳动、教育、休闲、健身和社会交往在内的人类生存和发展的总体环境。这是1992年世界首脑会议通过的《21世纪议程》确定的人类发展新战略。推进这一战略,目的是促进人和自然的协调与和谐,使人们在优美的生态环境中工作和生活,坚持实施可持续发展战略,正确处理经济发展同人口、资源、环境的关系,改善生态环境和美化生活环境,改善公共设施和社会福利设施,努力开创生产发展、生活富裕和生态良好的文明发展道路。这是历史经验的科学总结,也是指导新世纪城乡建设的总方针。
就当前而言,实现文明发展的主要途径,是结合当地实际,大力营造绿色住宅。什么是绿色住宅呢?我认为,绿色住宅是以可持续发展战略为指导,在住宅的建设和使用过程中,有效利用自然资源和高新技术成果,使建筑物的资源消耗及对环境的污染降低到最低限度,为人类创造舒适、优美、洁净的居住空间。其具体内容包括以下六个方面:一是规划设计合理,建筑物与环境协调,房间光照充足,通风良好;二是房屋围护结构御寒隔热,门窗密封性能及隔音效果符合规范要求;三是供热、制冷及炊烧等,尽量利用清洁能源、自然能源或再生能源,全年日照在2500小时以上的地区,普遍安装太阳能设备;四是饮用水符合国家标准,供排水系统普遍安装节水器具,排水深度净化,达到二级以上可循环利用标准,10万平方米以上新建小区须铺设中水系统;五是室内装修简洁适用,化学污染低于环保规定指标;六是有足够的户外活动空间,小区绿化覆盖率不低于40%,无裸露地面。
总之,21世纪住宅建设和人居发展战略涉及的问题很多,领域很宽,希望通过多方探讨,取得共识,推动行业的发展。(天津日报楼市专刊 马慧芳)