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■生活需求
业主会馆、会所对住宅房地产而言可算是“舶来品”,这里的“业主”当然是指购买并使用商品住房的人,“会”实际上表示会员、会员制的意思。中国近代城市中本来有“会馆”这类专门的建筑,特指外地而来的同乡聚会的场所,如广东会馆、浙江同乡会所等等。再比如,会员制高尔夫俱乐部中,“会所”又用来特指会员们休息以及进行各种室内活动的建筑。
我们姑且不谈具体的名称如何,仅就住宅区中人们的聚会与各种文娱体育活动的专门场所来讲,业主会馆或会所,完全可以理解为所有居住业主“共同的家”。业主会馆实际上是一个活动中心,一般来说是以住宅小区为单位而设立,并为小区内居住者的日常生活服务。在今天的城市生活固有模式中,业主会馆的出现,恐怕是绝大多数人们的共同愿望和实际需求。
■设计意图
规模较大的住宅区往往缺少一个中心建筑物,假如把某一栋住宅楼加以特别强调,这显然是不可取的。通常的做法是,以住宅区中的小广场或小花园作为中心而展开布置所有的住宅楼,实际证明这是非常好的方法之一。
而会馆建筑在住宅区中的使用,无疑为建筑师提供了很好的素材。单独建造的业主会馆,对于打破住宅区整齐划一的行列式风格特征具有非常明显的积极效果,尽管作为中心建筑物而不免有些喧宾夺主之感,然而对住宅区整体区域小环境的协调作用是不可否认的。还有的住宅区把业主会馆置于底层裙房中,虽然从建筑形式上讲并不明显,但在实际使用过程中,人们仍会把会馆当做自己所居住的小区里的中心建筑,因为这是为全体业主服务的公共活动场所,与个人的住宅有着明显的区别。
会馆的规模一般是根据住宅区的大小而定的。比较大的业主会馆不仅功能很齐全,有时还可能形成一个相对独立的建筑群;小一些的当然在使用功能和设施上要有选择地进行布置;许多老住宅区,往往利用原有的建筑加以改造而成为社区活动中心,从实用上讲,与业主会馆有很多相似之处。
■开发理念
房地产开发商和投资者对住宅区的环境设计越来越给以高度的重视,业主会馆当然也是其中之一。业主在购买住房的同时,也对住区的生活环境及内容有了更多更高的要求,大量调查资料显示,良好经营的业主会馆不仅可以拉动商品住房的销售,同时对活跃住区的整体气氛具有极大的促进作用。这是一种积极的开发理念,有限的前期投入换来住区的火爆人气,实可谓物超所值,况且,长期的经营回报在商业运作上也有可取之处。
正是基于这样的理念,许多住宅区都建有业主会馆,规模、档次及形式各不相同,内部功能也各有侧重,但基本上都是以为业主提供一个与家居住房完全不同的活动场所为其主旨。应当指出的是,业主会馆绝不是形式上的某种翻新或时尚追求,而实实在在为人们的日常生活所必需。
■功能组成
住宅区业主会馆一般来说应必备五项基本功能:业主委员会的工作用房;体育健身房;茶话用房;文化室;设备及管理用房。在具体的实施操作过程中,当然会有许多内容组成上的各种不同。以体育健身房为例,所有可以在室内进行的体育活动应该都能包括在内,但不可能样样俱全,有的选择乒乓球和台球,有的甚至可以设置中小规模的游泳池,而简单的棋牌活动室对老年人会更具有一定的吸引力。不少中小规模的会馆采用综合的方式也是很正常的,多功能大厅或房间完全可以根据实际情况来满足很多文体活动的不同需要。还有许多住宅区把物业管理用房也设在会馆中,而很多会馆的直接经营者就是物业公司,因而可以最大限度地利用业主会馆所提供的建筑空间。
■经营管理
如果说业主会馆并非住宅区的附属产品,那么其经营管理和正常良好的运作就很值得引起注意。首先是收费问题,从客观上讲,大多数会馆建筑是开发投资者在住宅主体之外的投入,因此,到会馆进行文娱体育等活动是应该收取一定费用的,当然费用额度及具体的收费方式相应会有所变通。其次是服务范围的问题,有人主张会馆应严格对内,以体现住宅小区的相对独立;而也有人则提倡开放式的经营,这样不仅可以产生更快更好的经济回报,同时对住宅区也不会带来太大的负面影响。再有就是业主委员会的积极作用,从活动内容的选项到具体的经营方式以及住区内的民意调查与协调等等,都是极为有效的参考。
随着商品住房及配套设施的不断规范化与成熟,相信业主会所会逐步名副其实,并得到良性的发展。(天津日报楼市专刊 宋 寅)