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片区看台
银湖片区位于罗湖区西北面的市中心边缘地带,其南起金湖路,北达银湖旅游中心山脚,东面被九节龙山和凤凰山两座山脉拥怀,西面则是蛤蟆顶的青山翠屏,是一个三面环山,风景秀美的高尚片区。银湖片区以独特的区位优势和优美而丰富的自然环境,以及以别墅物业开发为主的高档开发,被誉为“罗湖中心区后花园、深圳市高尚住宅区”。
银湖片区作为一种身份地位的象征,其功能定位当然是以住宅开发为主,同时兼顾旅游的发展,目前该区域各类物业也正充分体现着这一特征,形成了以旅游资源带动住宅开发、住宅开发又为旅游资源的发展提供人气的格局。
银湖片区具有较好的自然景观,以银湖和金湖两片湖面为中心,东面是海拨达2500的九节龙山和凤凰山山景,与之呼应的是西面的蛤蟆顶,两侧山脉与北面的山体形成一个“U”字形,把银湖片区围在其中,在片区南面,隔北环大道是笔架山公园内的笔架山山景。区内环境好,空气清新,噪音低,据说,若是夜晚出来,区内静得简直有些怕人,绝无置身闹市的感觉,是一个适宜居住的市内花园。
一直以来,银湖住宅区就以其良好的居住环境,凭借别墅物业为主的高档开发,附和了一部分有钱、有地位的人的居住需求。
随着高档物业的不断开发,住在这里的高层次人物也越来越多,银湖片区成了这些人显示其身份地位的象征地。
缺乏规划配套几乎为零
银湖片区内的房地产开发最早应该追溯到1991年,从银湖路南端开始,金碧苑、金湖山庄、颐园一期、齐明山庄等各别墅物业依次排开,但是各小区的开发规模都不大,规模最大的齐明别墅(110套),占地不过75000平方米,建筑面积仅为46000平方米,一直到去年,新开盘的银谷别墅(国际会议中心)的占地面积,才达到了10万平米,是身心迄今为止开发规模最大的项目,另外,
在银湖路以西,盘踞着棕榈泉别墅、润唐山庄、鸣翠谷、银翠苑,各项目虽聚集在一起,但仅有棕榈泉一家以别墅为开发方向,其余各发展商由于所获地块较小,例如鸣翠谷的占地面积仅有1.5万多,银翠苑也只有3370多平方米,建起了小高层和多层住宅,使得该区物业的统一形象遭到严重损害。
另外,即使是在各别墅小区内,也不完全是低密度,低楼层的别墅物业,有的小区内别墅与公寓住宅混在一起。公寓的高度也不尽相同,从6层到11层和17层的小高层,与周围的物业环境极不协调,再次,银湖片区的道路狭窄,仅银湖路段较整洁道的边缘绿化好,其余各路段条件较差,且缺乏统一规划。
该片区最大的缺点是生活配套设施几乎不存在。无论是购物、上学,很不方便,区内的公交车也只有405路小巴,如果是无车一族住在这里,肯定是不适应的。在银湖片区,除了各小区内拥有泳池、网球场等休闲锻炼场所外,只有银湖旅游中心内有一美食城。
价格不菲且起伏较大
在整个深圳市范围内,银湖片区别墅物业的价格比较高,剥离90年代初炒家入市进行非理智的炒作来看,在售别墅价格(均价)一般都在2万元/平方米上下,该价格相近钻石广场、新2000广场等个别别墅物业的价格,应该算是较高的,而南山区的几处别墅如青青山庄,均价不过8800港币/平方米,龟山花园三期均价为13500元/平方米,沙河高尔夫别墅的均价为11500元/平方米,位于莲塘畔山路的华景园的均价只有8000元/平方米,龙岗区的御海湾山庄的均价只有6500元/平方米,宝安的龙翔山庄均价为6200元/平方米,观澜高尔夫别墅的均价达19800元/平方米。
我们不难看出,凡是别墅价格高的地方基本要具有以下四个条件,首先,区位好。房地产界有句佳话,“地段、地段,还是地段”,这里的“地段”即指“区位”。其次,是景观好,环境好。要有山、有水,水可以是湖,也可以是海,或者象观澜高尔夫别墅一样绿化率好,而且是空气,质量必须高,噪音要特别小。
再次,位置和交通要好。交通如果不畅达,也会感到不理想。
楼盘比较
户型
金碧苑的户型结构比较简单,只用四房二厅和五房二厅两种户型。其中金康楼由52套四房二厅,建筑面积在149.13-164.67平方米之间,五房二厅侧全部集中在金棕楼,面积在182.14-192.73平方米之间,很明显,户型建筑面积偏大,符合了该项目所处片区为高尚社区的基础条件。但由于大部分户型的主人房面积偏小,对该项目的销售影响较大。
银谷别墅总用地面积在101095.5平方米,总建筑面积为60806平方米,容积率为0.6,建筑覆盖率仅有22%,园林绿化面积高达64000平方米,其中一期工程有别墅20栋,6层带电梯的公寓32套,共52套。别墅建筑面积在546-828平方米之间,洋房(公寓)也在159-386平方米之间,户型面积较大。
价格
银湖片区的别墅价格随着大势的起伏升降而同方向变动,基本上经历了两起一落,而且价格起伏变化相当大。另外,由于小高层物业推出的时间比较晚,多为1998年以后推出,所以价格变动并不大,单就其价格来讲,该片区在整个深圳市也属高价位了,其中金碧苑的一栋楼的均价达到了16000元/平方米,鸣翠谷也达到了9500元/平方米,银翠苑的售价最低,均价也达到了7000元/平方米。
环境
金碧苑位于凤凰山下,小高层又身处一期的别墅区,小区内的环境当然不俗。但是小区外的环境则大不一样,由于金碧苑身处银湖片区的入口处,隔路与银湖汽车总站相望,汽车站周围的水果商铺和各种小吃店,卫生保持很不好。加上道路狭窄且长期无人治理,所以显得又脏又旧,车流与人流混在一起,对环境的负面影响很大。
银谷别墅与银湖旅游中心一路之隔,几乎是一个整体,这也应归功于该物业建筑风格与旅游中心的直辖市。旅游中心内的高档配套较多,而且大部分配套都可以与银谷别墅共享,加上本身建筑品质较高,大多采用底层架空的建筑形式,6层公寓也对配备有电梯,还有8000平方米的大会所,功能齐全,设备豪华,是国内外各界名流休闲娱乐、聚会沙龙的高尚所在。
配套
有消息说,金碧苑现基本与民润超市达成协议,届时,民润超市将把首层作为超市营业区。在银湖片区及其周围,还没有一座大型超市,金碧苑商业区的兴建,无疑填补了这项空白。
交通
银谷别墅、润唐山庄、棕榈泉别墅的地理位置比较偏,交通不太方便,而银翠谷、鸣翠谷、金碧苑靠近银湖路,交通较为方便。