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已有相当声誉的产品在不出现意外的情况下,会随着发展而被越来越多的消费者所认同;不具备品牌的产品则往往很难被消费者认同,由于竞争的加剧最终退出市场。"有钱的越来越有钱,没有 线的越来越没钱"是中国人对"马太效应"的最好注解。面对集团购买力逐步退出市场,散户消费者渐成主流的现实,苏州房地产市场已经出现了"马太效应"的迹象。 之土孤自然增值和建材、人工费的上升,房屋成本下降的空间并不大。同时,加入WTO、北京申奥也为房价上升提供了条件。
产品:大型企业显现规模优势, 虽说今年的房展会多得让人有点儿眼晕,媒体对这种"展会经济"也颇有微词,但房展会的确反映了苏州楼市的火爆。同时,经常参加房展会的人士也会性情迪样一个现象:在展会中唱主角的通常是经济和技术实力都很强的大型企业,房展会上已出现"贫富分化"。
对普通百姓而言,买套属于自己的房子是他们生活中的头等大事,而且绝大部分属于首次购房,会表现出慎之又慎的态度来。购房者买房时往往最看中房地产商的综合实力,这使得为数不多的大型房地产企业逐渐显现出了优势。
提到苏州的经济适用房,很多人会首先想到新升新苑、新康花园的发展商;提到苏州的商品房,很多人会首先想到新港、沧浪集团、郊建、大开发等。上述企业都是成立时间较早、开发过多个房地产项目的大型企业。此外,很多知名的外地大型房地产企业也看好苏州市场这块肥肉,准备从中分一杯羹。已经进入苏州的如沈阳华新国际集团开发了都市花园,易通集团开发了独墅苑系列,运盛集团开发了美之国等,据透露,万科房地产公司也将于明年进苏开发大型住宅社区。
深圳万科集团董事长王石对房地产市场的分析是:有些城市的市场已经饱和,比如深圳,上海市场正在饱和,而有些城市的市场才刚刚起步。由此可见,众多大型房地产公司为争夺商机和市场,将会不遗余力地发挥自身优势,让购房者认同他们的产品。这对大量不具备资金和技术优势的中小开发商无疑是一个危险信号。
价格:高的越来越高,低的越来越低
房价的涨落是很多人关心的话题,业内人士对此的分析也是见仁见智。
主升派信为目前房价中的"水分"已经快挤干了,如果政府不对拆迁、建安、税费等进行结构性调整,加之土孤自然增值和建材、人工费的上升,房屋成本下降的空间并不大。同时,加入WTO、北京申奥也为房价上升提供了条件。
主降派认为苏州普通居民的收入和房价差距过大,集团购买力并未真正退出市场,房地产商仍有暴利可图。加上苏州的二、三级市场全面开放,将使市场供应量大增,这会极大地影响房价走势。此外,经济适用房政策的实行也起到了抑制房价的作用,因此房价还会下降。
实际上,购房者所关心的往往是区域市场价格水平,很多开发商对此是心知肚明。无论是对园区湖景区、新区白领区的大肆宣传,还是苏州城市扩容带动地区的经济,说白了都是在炒地域概念。一位开发商很自信地认为:炒热了这片地区,我的房子还会卖不出去吗?
从市场的反应看,这位开发商的观点有一定的道理。目前很多销售较好的楼盘大多集中在商家和媒体热炒的地区。这就形成了卖得好的项目房价越来越高,卖得不好的则是越卖越低。因为现在的很多买房人不仅考虑其居住效果,还考虑到投资价值,被冠以"商贸圈"、"生活圈"、"科技圈"等区域要领的房子更能得到买家的认可。记者的一位朋友想买新区某热销楼盘的房子时,销售经理的第一句话便是:我们的房子不打折。
长此以往,楼市可能形成有实力的开发商因开发高档房而获利,进而开发高档项目;没有实力的只能开发低档项目,而低档项目回收成本相对较慢,开发商最终放弃开发兴趣。
消费:买房子也好随大流
很多开发商深谙人气对销售至关重要的道理、奉送礼品等招牌,在其举办的活动中也会以抽奖方式让购房者觉得买得值。房子到底值不值,卖的时候恐怕只有开发商自己知道。
国家统计局经济景气监督中心对居民如何挑选住房的调查结果显示:居民购房慎之又慎,购房首选分期付款,六成以上居民认为房价偏高。这说明目前的高昂房价与居民的支付能力和收入预期存在较大差距。商家如果要想将房子卖出好价钱,不仅要在户型、环境等方面上下工夫,还要在销售策略上动足脑筋。
"报纸上大块文章宣传经济适用房好,展会上看到很多人抢购,好像不要钱似的,再说我们结婚也真的需要房子,当时也没有多想就买了。"在某外资企业工作的梁先生买房的看法很简单:经济适用房是政府推出的,质量相对来说可以有保证,加上价格比较便宜,还款压力不是很大,对象他这样的工薪族还是比较适宜。他承认,当时销售处的现场气氛促使他和女友决定了买房。
几位今年买了房子的朋友也告诉记者,除了价格、环境、交通等基本因素外,现场的心理感觉也很重要。可见,从众心理使得购房者更加关注热销楼盘,买房子随大流的现象越来越明显。
无论是产品还是价格,房子最终的价值体现只能是销售业绩和购房者的满意程度。成熟的房地产市场将是一个细分的市场,马太效应的出现对苏州楼市的影响如果仅是形成以开发商档项目为目标的结果,将会弊大于利。希望市场能出现适应不同收入人群的房子,这样才会离我们所追求的共同富裕的目标越来越近。