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在中国房地产业,深圳万科企业股份有限公司在业界独树一帜。作为深圳万科企业股份有限公司的领军人物,王石个人的许多观点、见解对企业发展起了很重要的作用,如跨地区经营的思想等。有房地产人士认为,具有全国影响力的房地产品牌其实只有两个,一个是中国海外,一个是深圳万科。上个月在深圳中国住交会上,王石被评为2001年中国房地产十大风云人物,并位居榜首,再次成为媒介关注的焦点。在住交会上,记者对其进行了采访。
搞跨地域经营要量力而行
记者:最近有一种提法非常火,即是“新造城运动”。很多人认为“新造城运动”将给房地产开发商带来无限商机。目前,中国房地产市场规模化、大盘化开发已成为一种潮流,许多房地产公司老总热衷拿地、拿大地块,对此,王总有何建议、忠告或者看法?你认为大盘开发多大合适?
王石:中国的地方经济就是城市经济,城市经济很重要的特征就是城市增容,而人口增长是城市经济发展很重要的方式。显然,城市人口迅速增容,其所带来的城市基础设施、住宅需求,都给大盘开发提供了种种可能性。如北京四环路的建成通车、上海浦东的开发、广州番禺的开发、深圳福田城市中心的建设、重庆新城的建设等等,为房地产的发展带来很多机会。
上海的大盘和北京不同,上海有一块很大的地,是由政府作规划后,不同的地块由多而小的发展商来做。从民间单项规模开发来讲,应该说珠三角走在了前面,比如紧靠广州的番禺,许多发展商拿地都在几十公顷到几百公顷,像祈福新屯阝,占地面积达520公顷,本身就是一座小城镇。当然大盘和小盘是相对的,比如在北京,占地面积15万平方米就该是大盘了,而在广州番禺,占地60多公顷才算是大盘。
万科虽然一直在鼓吹规模开发,但严格来讲,万科目前已建成的单个项目,还没有超过80万平方米的。事实上,万科考虑的是如何结合不同地域、不同文化来做大盘。我的观点是规模大,风险大,对绝大多数发展商而言,要量力而行,不要贪图规模。万科搞跨地域经营,但并不鼓吹其他发展商这样做。
北京楼价有下降空间
记者:目前,从京沪穗深四个全国一级城市房地产楼价看,北京楼价最高。据权威部门统计,北京家庭年平均收入与楼价比已经达到1∶22。最近有消息报道,申奥成功令北京房地产市场进一步火爆,北京地价也涨了不少,请问王董如何看待北京楼价今后走势?
王石:关于申奥成功和北京房地产价格走势,我的看法比较保守。我认为,申奥成功当然是个好消息,不管对北京,对全国人民都是精神上的激励。但是,申奥成功对 G DP的促进最多不超过1%。我们不能说申奥成功之后,忽然间我们的购买力都强了起来。
楼价高不高与收入有关系。当楼价是家庭年收入的7~9倍时,这个楼价是合理的。深圳、广州差别不是很大,大约楼价是家庭年收入的11倍左右,其它城市最高不超过16,但北京是22,这个比例应该是比较高的。基于这个比数,北京楼价明显偏高,应该有下降空间。当然我说的是平均价概念。
为什么北京楼价偏高如此大?我认为有以下几个因素,首先,北京家庭年平均收入是指北京人的家庭收入,但北京的住宅消费包括买房的,很多不是北京人,而是外地人,外地人的收入你统计不出来。所以说北京的楼价偏高自有原因。
其次,北京房地产市场开放度不高,到1999年,北京房地产才充分开放,而且房地产不像其它行业,价值规律不可能在短时间内就表现出来。按照房地产自己的特性,其价值规律的特征会滞后一年半到两年后才表现出来。北京房地产市场开发量是相当大的,而北京的楼价已是全国之冠,所以我相信两三年之内,北京楼价会调整。
入世后房地产将重新洗牌
记者:有不少专家认为,中国入世后,房地产业将面临重新洗牌。策划大师王志纲也坚持地产大洗牌论,坚持大盘论,认为今后中国房地产会像香港房地产市场一样,优胜劣汰,适者生存。您如何看待这个问题?
王石:我认为这是一种趋势,一种较长的发展过程,而不是立马就发生的状态。中国入世后,我认为,对政府部门的冲击最大,政府部门应该尽快改变工作作风,与世界接轨。我之所以认为对房地产的影响不大,是因为中国房地产业自上世纪80年代初就已对外开放,经过几十年的发展,不少港资如新世界、和记黄埔、新鸿基等在中国大陆的投资都很大,中国入世后,对外资政策并没有发生根本性转变。其次中国房地产业经过较长时期的发展,已经较为成熟,各种机制也较为健全。因此短期内,中国房地产业不会发生根本性转变。