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按照一般规律,住宅建设投资与人均GDP存在着内在关系,人均GDP在500美元以下时,住宅建设投资占GDP的比例在2%以下;人均GDP达到1000美元时,这一比例为5%;人均GDP达到1500美元时,这一比例达到最高值6%-7%。此后,住宅建设随着人均GDP的增加,绝对值增加,但占GDP的比例呈下降趋势。1996年我国人均GDP为671美元,1980年至1990年,我国城镇住宅建设投资占GDP的比例为3.3%,1991年至1997年,这一比例上升为4.7%。1999年是优先发展住宅产业经济政策较热的年份,这一比例在北京、上海分别为10.89%和8.04%,其他住宅市场比较成熟的城市这一比例也很高。
由此我们可以判断,我国住宅产业有些过分突前发展了,其结果必然破坏某种均衡,市场可能会通过国民经济其他部门的约束,制约住宅产业突前发展。比如说,由于金融机构与房地产业的关系并没有调整到与市场经济机制相适应,金融机构可能会觉得为住宅消费提供抵押款风险太大而提高贷款的门槛;再比如,维护我国目前的GDP增长速度可能导致银根紧张,住宅产业得不到与其发展速度相适应的贷款额度支撑,都可以理解为国民经济整体对于住宅产业突前发展的制约。
住宅经济并非具有自然垄断性,政府是否能将这一行业干预好吗?
无论纵观全世界,还是理智地审视我国现实,对于不具备自然垄断性质的行业,政府过分地干预经济都没有得到一个好的结果,东南亚金融危机更是给这种作法当头一棒,避免了政府过分干预模式的不良导向。那么,我国住宅经济是政府介入度很深的一个行业,许多城市政府基础直接经营着住宅开发项目,注入了许多决定住宅商品房价格的因素,住宅是一个允许政府过分干预的例外产业吗?
住宅经济是一顿“免费午餐”吗?
香港房地产价格十分高昂,以至于排斥了一些本应该在那里生存的产业,过高的房地产价格使一般住宅的户型很小、外围的环境也不怎么漂亮。而我国住宅消费在社会各界普遍认为价格过高的背景中,消费水平却一直在逆势上扬,住宅消费的一般时尚越来越华丽。如是用住宅经济来衡量,我国似乎已经不是一个发展中国家了,价格在住宅市场的局部似乎失去了作用。
在我国在相当数量的工薪阶层,拥有了住房产权(通过福利房),住宅装修水平相当豪华(由于福利房价格偏低,使本应该投入住宅本身的消费转移为住宅装修消费),这与发达国家那种大半生都要充当金融机构债务人相比,相当轻松潇洒。就表面来看,我国的住宅经济还是一顿豪华的“免费午餐”。
我们是否应该向全世界推广这一顿豪华的“免费午餐”,来取代那种通过银行抵押贷款让人疲惫的消费模式呢?如果这种消费模式不具备推广价值,那么,它一定不是“免费的午餐”,应该在推行优先发展住宅产业经济政策的时候,注意后续的付费成本。(福州大学福州房地产管理局不动产研究所副所长 刘福泉)