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入世对我国房地产商的影响利弊并存,也可以说机遇与挑战同在。一方面,房地产市场的需求将持续增加,房地产市场更加活跃,另一方面,外资房地产企业将加快进军中国房地产市场的步伐,国外房地产商凭借其先进的物业管理模式、营销网络和更加专业化、人性化的服务理念,与国内房地产商展开更加激烈的竞争,而国内房地产商的政府背景优势和天然的地区优势将逐步弱化,那些资金实力不强,管理不善、营销理念滞后的房地产开发商将面临严峻的挑战。所幸的是,国内房地产商并没有退缩不前,他们从增加土地储备、扩大融资渠道、开展资本运作、更新经营理念等几方面,重新打造房地产商的核心竞争力,而一个新的房地产商竞争格局将在未来五年内重铸。
新圈地运动
土地是稀缺的资源,从长远来看,土地价格是持续上升的,谁的土地储备越多,谁就有可能在未来的房地产市场上多分一杯羹。因此入世后,开发商对土地使用权的争夺将是市场竞争的要害所在。但是,土地储备也不是越多越好,因为过多的土地储备占用大量资金,可能会降低资产的流动性。而且,针对土地闲置浪费现象严重的情况,有关部门已经制定了限制土地闲置的规定,如最近北京市政府颁发的《北京市闲置土地处理办法》中规定:土地闲置不满两年的,责令土地使用者在规定期限内动工开发建设,并根据规定征收土地闲置费。土地闲置满两年的,经原批准机关批准可以无偿收回,也就是说,一味圈地、征而不用的开发商将付出高额的代价。尽管如此,有实力的开发商仍然高举高打,开始了新一轮的圈地运动。
目前,大部分开发商还是以巩固根据地为主,在自己发家的地方加大土地投入力度。如浦东金桥董事会决定,将斥资2.01亿元,从两关联企业处购入金桥出口加工区内生活用地土地使用权和工业用地土地使用权总共212303平方米;9月26日,浦东金桥又购入关联企业在金桥出口加工区内工业用地土地使用权20167平方米,以上交易增加了公司土地储备,无疑有利于公司的长期稳定增长。2001年10月25日,深振业以34698万元竞标投得深圳市龙岗区横岗镇三宗住宅用地使用权共416765.9平方米,总建筑面积541769平方米。日前深万科其子公司深圳万科房地产公司以40599万元投标取得位于大梅沙片区面积近27万平方米的土地用于住宅开发。目前,深万科土地储备已近900万平方米。在巩固根据地的同时,不少公司开始了跨地域的土地收购计划,尤以深万科最为典型。3月份,深万科通过投标方式竞得南京莫愁湖地块,成功进入南京市场;与武汉有关方面正式签署土地转让协议,进入武汉住宅市场;成立长春万科房地产开发有限公司,又向长春房地产市场进军。深长城设立“成都深长城房地产公司”,拟投资成都五洲花园,拉开正式进军成都房地产市场的序幕。可见房地产上市公司在巩固自己根据地的同时,北上、南下、开展跨地域的土地收购已经成为应对入世的重要之举。
新融资方式
由于收购土地和开发新项目需要大量资金,房地产上市公司普遍感到手头偏紧,为此,他们积极寻求资金。作为短期融资方式,向银行申请贷款仍为开发商首选。如深万科向中国农业银行申请10亿元人民币综合授信额度和8亿元人民币楼宇按揭额度,用于支持公司在国内的房地产开发业务。此外,房地产公司抓住行业回暖的机遇,又重新开始申请首发、增发和配股事宜,如今年首发上市的房地产公司有天鸿宝业、金地集团、东华实业和天房发展等,近期决定增发的房地产公司有深长城、金融街、中远发展等。有不少房地产公司通过股权收购实现借壳上市的目的,如阳光股份、世纪中天等。同时,可转债作为一个低成本、期限长的融资手段日益受到房地产上市公司的重视,如深万科董事会提出发行总额不超过15亿元可转债的方案,作为深万科在华润增持前筹资的最佳过渡方案;招商局临时股东大会通过拟发行8.8亿元可转债投资招商房地产公司3个项目的议案。
此外,一种新的融资方式——房地产投资基金正逐渐为房地产商所关注。房地产投资基金在美国主要通过投资房地产投资信托公司、房地产开发企业股权或发放房地产抵押贷款、住房公积金等来实现对房地产的投资。房地产投资信托基金不仅具有一定的避税优势,还可通过集中专业管理和系统化投资组合,为投资者有效降低投资风险,也可实现跨地区经营,满足房地产业巨大的投资需求,降低房地产业的系统风险。在我国,通过房地产投资基金运作,开展权益投资、债务投资以及房地产抵押贷款、融资担保、资产证券化等业务大有潜力,房地产投资信托作为信托法规定的一种重要信托形式也将得到长足发展,预计未来几年内,通过房地产基金融资将成为房地产商融资的新途径。
新运作手法
为了抢占先机、分散风险,不少房地产上市公司采取了合作开发房地产项目的方式,如光彩建设拟与武汉市汉口机场迁建开发有限公司、中国泛海控股有限公司、北京中关村开发建设股份有限公司、北京四通开元房地产开发有限公司共同投资设立武汉中央商务区建设投资股份有限公司,该公司主营房地产开发及经营,拟参与武汉中央商务区的创建。合作开发在分散风险的前提下实现了收益共享,对于资金实力不强或经营稳健的房地产商来说不失为一个明智之举。此外,通过对房地产公司的股权收购来达到收购房地产项目更可取得立竿见影的效果。如深长城通过收购黄金台项目的主要开发商华电地产公司的全部股权而取得黄金台项目的独家开发权,该项目计划开发周期3-5年,预计投资不超过5亿元,销售收入超过7亿元;光彩建设通过受让青岛泛海物业发展有限公司70%的股权,以进入青岛房地产市场。青岛泛海物业成立于1993年9月,是与泛海国际有限公司共同组建的中外合资企业,注册资金1250万美元。目前该公司主要致力于青岛福州路南端的青岛泛海名人广场综合性高层住宅小项目的建设开发。该项目占地10.9万平方米,共有5栋28层高层住宅及配套的综合服务楼正在进行内外装修,年内可竣工,预计此项收购将为光彩建设当期带来不菲利益。10月22日,世纪中天通过与其控股子公司联合收购北京昊岳房地产开发有限责任公司全部股权,来取得对北京燕莎——亮马商业中心区的大型房地产项目——君悦庭的项目控制权。该项目工程结构即将封顶,已投入工程资金3亿多元,预计明年初即可开始销售,可望成为公司利润的新增长点。可见,通过针对项目的股权收购将成为开发商快速致富的法宝。
新经营理念
在经历了多元化、低水平、盲目扩张的发展阶段后,不少房地产上市公司痛定思痛,决定走上专业化的道路。如一直在做“减法”的深万科,最近又决定将所持有的万佳百货72%的股份,全部转让给中国华润总公司及其下属公司,至此,深万科的专业化战略调整基本达到目标,这种迎接入世先“瘦身”的举动为其今后在房地产业做大做强打下了良好的基础。同时,随着不动产存量的大幅增长,物业管理将成为房地产利润的新亮点。如金地物业在全国21个大中城市中,接管项目达50余个,管理面积达800余万平方米,其“人性化物业管理”已得到开发商和消费者的认同。又如东华实业今年上半年在物业管理方面拓展了外接楼宇的管理业务,取得了鸿业大厦、琴海居和东翠花园利和阁等10万多平方米的物业管理权,公司控股的子公司东华物业管理有限公司也顺利通过了国家建设部一级资质评定,成为全国40家拥有一级资质的物业管理企业之一。可以预计,专业化的物业管理将成为房地产上市公司利润的新亮点。此外,随着市场竞争日趋激烈,房地产商致力于营销渠道多样化取得了明显的成效。在以往场面火爆的北京房展会而今却受到冷落的情况下,通过专业房地产销售代理商来推销住房的趋势越来越明显,同时,通过房地产专业网站开展电子商务并促进销售也日益得到重视。总之,入世给房地产商带来了明显的压力,但更多的是动力和机遇,为了迎接入世挑战,国内房地产商的经营理念、融资及运作方式等各方面将发生深刻的变化,由此将重塑国内房地产商的竞争格局。(张伟明)