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停缓建工程是全国普遍存在的问题,而这些工程项目又大多集中在城市的黄金地段,梦想中的高楼大厦,却变成了三国时“扶不起的阿斗”,对于这种经济现象天津市房地产经济学会副秘书长、南开大学经济学博士刘玉录先生作了深入的分析。
谁宠坏了“阿斗”?
刘博士首先列举了京津两地停缓建工程的几个典型案例,随后进一步深入地分析了其中的成因。刘博士认为烂尾楼成因有三点:
一、烂在“人”上。北京玫瑰园项目,各方的工夫都用在了玫瑰园外,建设者好大喜功,力不从心,结果理想中的国际保健城没能实现,最终梦断京城。天津某大厦,原设想投资2亿元,搞4万多平方米,最终又将建筑面积扩大到15万多平方米,资金却没有保证,虽然其中存在工期内建筑材料大幅上扬等客观原因,但这一决策不能说是正确的。
二、烂在“钱”上。垫资包工。虽然建筑法明文规定施工单位不准带资施工,但是由于施工企业过多,僧多粥少引起恶性竞争,最终还是谁垫资谁能拿到活。开发商透支,后继资金不到位,就形成了烂尾,有的项目甚至拖欠建筑公司工程款几千万元。
三、烂在“制”上,先天不足。国有企业在制度上发育不良,使其在越来越市场化的房地产业中力不从心。在烂尾楼中,开发商和银行关系暧昧,甚至出现打白条贷款的事情。
扶起阿斗的“盘子理论”
对于许多停缓建工程,政府和开发商都存在着矛盾,究竟这个“阿斗”是“立”是“废”,众口难调。刘博士在会上提出了“盘子理论”,希望通过各方的努力托起明日之星。
“盘子理论”的内容并不复杂:一个多人所有的盘子摔碎后,每个人只能分得一块碎片,每人得到的无疑是一片垃圾,只有当盘子完整时它才有价值。所以,不到万不得已,不应采取“摔盘子”———炸楼的做法。同时,刘博士也指出,烂尾楼的开发商也应调整患得患失心态,树立“机会成本”概念,不应该一味地坚持我已经花了多少多少钱,而是要考虑如不当机立断,还会失去多少。对“盘子理论”,刘博士谈了下面几条具体建议。
资本运作魅力多
刘博士认为“盘子理论”的具体操作,应当首先考虑资本运作,并为资本运作提出五条实施方案:除破产重组、托管经营、境外资金引入、单方收购四条常规资本运作方式以外,还提出了产权式酒店投资一条很有建设性的意见。
刘博士说:“产权式酒店投资兴起于70年代的美国,兼备消费与存储、服务与家产、自用与(可)赠送特点,适用于(未来)出租率较高酒店的开发投资形式。以北京某高档酒店为例,它采用了产权式酒店和退休住宅型酒店公寓两种方式。基本做法是:首期投入全部资金的三成10万元,成为酒店中一套客房的主人,拥有100%的产权,供度假休闲使用,享受免费酒店服务;不住期间,经营收入返还业主,按出租率50%计算,业主全年收益为46440元,一年出租60天即可达到收支平衡,预计5到6年收回投资。”对于这种比较新颖的投资方式,刘博士认为可以吸取其中精华,引入到治理停缓建工程中。
扶楼盘献计三条
除了资本运作这条根本出路以外,刘博士还献计三条,包括建立转让市场、抓紧专项立法、行政适时介入。
刘博士对建立烂尾楼交易市场引用了俄罗斯的资料。“早在1991年,俄罗斯就出现了烂尾楼转让市场,并且发展迅速。”刘博士认为在天津可以利用天津建筑工程交易中心作为市场,在具备相关条件下,可以对有型房地产市场整体上市。近期,可以吸收法院、银行、工商等单位参加,立即研究出一个烂尾楼交易市场应急运行办法。
对于立法问题,刘博士提出可以将国家建设部《城市商品房预售管理办法》的某些条款作为参考,规范房地产开发市场的同时,利用某些可操作的法规对停缓建工程进行交易。
最后,刘博士提出了对政府介入的一些具体步骤,政府对以后项目的发展应予以监督和管理,防止烂尾楼的再生。刘博士在办法中强调对投资额特别大、影响范围广、处于敏感部位的烂尾项目可以向政协、人大申请项目听证。在必要条件下,由法院出面进行强制拍卖。(朱雪尘)