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一个住宅项目推向市场能否获得成功,前期的调研过程必不可少。为了了解天津市居民对购置商品房的各种需求意向,在房交会期间,天津戴德梁行与开发区建设集团及市房管局产权处联合对购房者进行手持式问卷访问,共收集有效问卷5001份。这些问卷涉及到天津居民的家庭结构、月收入水平和可支付总房款等多项数据。从调查结果来看,目前天津市可支付总房款在16-20万元的需求占据市场需求主体,房屋消费以改善型为主。
◆家庭结构
在对天津市居民家庭结构的调查数字中,三口之家最为普遍,比重达66.6%;其次是二口人,比重占16.7%;四口之家比例仅占9.8%。今后开发商要针对家庭人口结构,设计出适合天津市居民家庭人口结构的户型。
◆月收入水平
被访家庭月收入集中分布在2001-2500元,比例占24%;收入分布在1501-2000元及2501-3000元的比例为18.3%和18%。在商品房推入市场时,要针对目标客户群设计合理的市场价位。
◆住房结构形式及面积
对居民购房意向的调查中,关于住房结构形式及面积方面有71.3%的居民选择平层结构,跃层及错层所占比例也不小;并且普遍认为二室住宅已满足使用要求,总面积以80-100平方米的需求最大。这说明目前居民住房消费的主力需求集中在二居室的中等户型上,这与天津市的家庭结构状况相适应。小户型和大面积住宅难以成为市场主流。
◆房价和付款方式
对房价和付款方式的选择方面调查显示,虽然近年来购买中高档住宅的家庭有所增加,但并没有成为市场主流,可支付总房款在16-20万元的需求占市场主体。付款方式方面仍倾向于银行贷款,比重占65%:希望按5成贷款的比例最高,占44%,31.5%的居民希望按7成贷款。
◆小区设施
在对购买住宅时考虑小区设施方面的调查显示,24小时便利店、游泳池、宽带入户占比重最大,是部分高收入居民对住房环境品质的基本追求。
从这次调查来看,80-100平方米,总价在16-20万元的需求占市主体。这一部分家庭年收入在2.4-3万元,他们希望的商品房价格在每平方米2000元左右。
根据天津市房管部门最新统计数据显示,截至目前,今年天津市共完成商品房销售508万平方米,从销售情况看,商品房价格稳中有升,每建筑平方米平均价格2494元,同比增长了1.7%。按国际上通用的标准,商品房总价为家庭年收入的4-6倍较为合理推算,天津市的商品房价格维持在一个比较合理的水平,但大部分被调查者认为与自己的消费能力相比,目前商品房价偏高。 (余洪涛)