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正在发育的市场能沿着健康的轨道前行离不开法律法规的约束。某些有争议的事、当事人赖账的事也就不得不通过法院或仲裁机关来给个说法。据了解,北京市法院今年受理的涉及房地产的案件已经接近2万件。一些有影响的案件的裁判结果对目前尚不规范的房地产市场运作起到“立规矩”的作用。
-案例一
王府公寓收楼案
历时近两年的王府公寓收楼案于2001年11月终于审结。2000年3月,法政公司起诉称,法政公司受原中银信托投资公司的委托建设公寓楼,之后双方又签订了购房合同。法政公司将公寓楼建成,原中银信托投资公司没有支付购房款。此后,原中银信托投资公司被广发银行收购。因此,法政公司把广发银行作为被告,要求广发银行继续履行合同,支付房价款3500万元,赔偿逾期的利息损失,赔偿房屋涨价损失1154万元,并支付物业管理费188万余元。
作为被告的广发银行强调,北京法政公司违法开发建设,这种行为已违反了国家法律规定,法政公司与原中银信托投资公司签订的房屋买卖合同无效。如果法政公司接受市政府处罚后,补办了土地使用证和销售许可证,可以协商解决。否则,应当驳回法政公司的诉讼请求。一中院判决,王府公寓的100353平方米的82套公寓住宅楼归广发银行所有,广发银行支付法政公司购房款3500万元,并赔偿利息损失。广发银行给付房屋物业管理费、暖气费188万余元,支付法政公司因公寓住宅楼涨价损失800万元。广发银行不服一审判决,向北京市高级法院提起上诉。市高级法院经过二审和再审两次审理后除撤消原判决中关于“支付法政公司因楼宇涨价损失800万元”的内容,终审判决维持一中院的原判决的其他事项。
-案例二
美丽园实测面积案
今年11月,海淀区法院对14位业主状告美丽园实测面积的案件进行了判决,部分业主胜诉。14位业主一致要求:“1.责令被告承担逾期交房违约金1.5万元;2.责令被告立即在美丽园小区业主代表的全程监督下,聘请双方认可的测绘部门以市国土资源与房屋管理局、海淀区房地局书面文件为依据,对美丽园小区房屋面积进行实际测量,并于15日内提交实测面积数据。”
法院在判决中说,审理过程中,东方鸿铭公司提供了一份海淀区房地局测绘队出具的房屋土地测绘技术报告书(该报告书已于2000年底提交14位业主),业主们对此提出异议。经法院调查证实,东方鸿铭公司出具的报告书,不是正式的报告书。该报告书是煤炭三厂为和开发商分利润,从该队要走后私自交给东方鸿铭公司的。海淀测绘队没有给东方鸿铭公司出具过商品房面积实测报告。
法院根据各位业主与开发商的协议内容不同,作出不同判决。两位业主得到的法院一审判决是,东方鸿铭公司赔付违约金并向业主提交有资质的测绘部门出具的美丽园小区房屋实测面积数据的正式报告。逾期不予提交,每延期一日,按业主已支付房价款的万分之一向业主支付违约金。对两位业主作出判决:东方鸿铭公司在判决生效15日内向该两位业主提交有资质的测绘部门出具的美丽园小区房屋实测面积数据的正式报告。驳回另外十位业主要求东方鸿铭公司给付违约金及提交测绘部门出具的房屋面积实测数据的诉讼请求。
-案例三
京奥公司名誉权案
本市首例开发商状告业主侵犯法人名誉权的官司由一中院终审判决,结果是业主被判侵犯了开发商名誉权,须赔礼道歉并赔偿名誉损失费1000元。
去年8月27日,京奥房地产公司举行开盘庆典及发布会,该楼盘悬挂出条幅,上书“骗你骗我骗大家”、“必须还购房者公道”等字样。发布会现场,有业主散发题为《这样的发展商值得信任吗》的宣传材料,有业主另制作展示板,张贴实景拍摄的照片并在此前自行设计问卷,对住户进行调查,将调查结果作为认定该物业存在质量问题的主要依据。
京奥房地产公司以业主席某、梁某悬挂诋毁公司内容的条幅,并通过散发宣传资料、制作展板等方式,利用虚假的言论及片面截取的照片损害公司形象,其行为已严重侵犯该公司名誉为由告到法院,要求这两位业主赔礼道歉,消除影响、恢复名誉并赔偿名誉损失费5万元。两位业主否认悬挂条幅,承认散发了宣传材料、制作了展板,但认为所反映的问题都是真实的。
海淀法院认为,消费者如认为所购商品或住房存在质量问题,可采取协商、诉讼等方式解决;消费者亦有权对所购商品或住房的质量问题提出建议或批评,不应采用不具有客观事实依据的言论,损害经营者的名誉权。而业主悬挂的条幅和散发的宣传材料的内容并无相应的事实依据,且使用了诋毁性语言,其所采取的方式使这些内容得以广泛传播,结果将导致京奥公司之社会评价降低。而业主未经有专业资质的鉴定部门鉴定,仅以自行设计的问卷所调查的结果作为住房存在问题的依据,没有被法院采信。海淀法院判决业主书面赔礼道歉并赔偿京奥公司名誉损失费1000元。一审判决后,业主不服,上诉至一中院。一中院驳回业主上诉,维持原判。业主往往与开发商存在纠纷,但采取合法途径进行协商、交涉才对,否则,也可能侵犯开发商的名誉权而输掉官司。
-案例四
现代城双倍退定金案
今年5月,市二中院同时对两起购房人状告开发商要求双倍返还定金案件进行终审判决,结果开发商被判双倍返还定金。
徐高去年1月8日与中鸿天公司在认购书中约定:“认购方交纳定金3万元,如认购方未在认购期限内,与卖方签订预售合同及其他相关文件,卖方有权解除认购书,定金不退还。”徐高如约前往现代城签约,当其得知开发商没有预售许可证后又提出待开发商取得预售许可证后再签订预售合同并付首期款,被拒绝。徐高起诉要求双倍返还定金。朝阳法院认为,商品房预售必须具有预售许可证,而中鸿天公司未取得商品房预售许可证,违反了法律规定,认定认购书无效定金即失去担保的效力,判决中鸿天公司返还定金3万元,驳回双倍返还定金的诉讼请求。徐高提起上诉,二审法院认为:“双方签订的认购书约定了定金条款,符合以交付定金作为订立主合同担保的法律特征,应视为有效。认购书中约定的立约定金的生效是独立的,在主合同之前就已成立。徐高已交纳了定金,故该认购书的效力自其交付定金后即已存在,且对双方均有约束力。在执行认购书的过程中,徐高并无违约行为,该责任应全部由中鸿天公司承担。据此,责令中鸿天公司双倍返还定金。”
无独有偶,中鸿天公司在另一起定金案中,同样被判双倍返还定金。该案中,购房人张女士与中鸿天公司签订认购书后,签约时,张女士要求中鸿天公司在合同中按售楼宣传材料内容对房屋具体使用面积进行标注,中鸿天公司不予标注,且不作解释。张女士要求中鸿天公司双倍返还定金。市二中院认为,导致双方不能签订主合同的责任应全部由中鸿天公司承担,判决中鸿天公司按认购书约定双倍返还定金。
-案例五
室内空气污染伤害案
今年本市法院判决了首例因装修造成的室内空气污染伤害案。昌平区法院一审宣判,原告胜诉,北京工美天成装饰公司赔偿原告拆除损失费、检测费、医疗补偿费、房租费等共8.9万元。1998年陈颖先生购买了位于北京昌平的一套住宅,以95716元的总价请被告天成装饰公司进行装修。工程竣工后,陈先生感觉室内气味刺鼻,使人咽痛咳嗽、辣眼流泪。陈先生向市建筑装饰协会投诉后,经检测部门实地检测,发现居室内刺鼻气味乃装饰材料所挥发的游离甲醛所致——甲醛浓度平均超标25倍。尽管如此,天成装饰公司却拒绝了陈先生所提出的清除污染的要求。此后,陈先生一家为避免受污染毒害,转而租房居住。在近两年的时间里,陈先生多次请求被告“停止侵害、恢复原状、赔偿损失”,但始终未得到答复。至此陈先生才告上公堂。
-案例六
高登大厦租金案
历时一年半、争议金额数千万元的高登大厦租金案今年4月审出结果,市高级法院终审判决出租方北京光大高登房地产公司与承租方城市之光公司都属违约,应解除合同。1998年2月,北京光大高登房地产公司与城市之光公司签订房屋租赁合同,约定租期15年,年租金5004万元。截至当年12月初,城市之光公司只向高登公司交租金100万元,欠租1000余万元。12月15日,城市之光公司又交租金100万元。1999年1、2月则未交租金。同年3月,双方形成谈判纪要,自1999年3月至6月的租金及物业费为每月137.5万元,1999年7月1日后的租金及物业费另行商定。1999年5月,高登公司通知城市之光公司,未征得其与产权人同意并就租金等问题达成一致意见,不得将地上第五层对外出租,为此城市之光公司未将该层出租,一直作为商品房使用。1999年3月至6月,城市之光公司交纳了租金,此后双方未就租金再协商。7月份,城市之光公司未交租金,8月份交纳了100万元。9月份,城市之光公司起诉高登公司将高登大厦第五层交给其正常使用,并索赔550万元。高登公司反诉城市之光公司欠租,要求支付4900万元并终止合同。
在一审开庭后,城市之光公司向法庭提交了一份以高登公司名义出具的函件,该函写明“城市之光公司于1998年底前再交100万元租金,则高登大厦1999年3月前的租金全部免除;1999年3月后的月租金最低限100万元,最高限140万元;日后将根据市场情况,最少3个月议定一次租金交纳方式与数额”。经一中院委托有关部门鉴定,结论为“函件印章与高登公司印章一致,为先盖印后打字,公章红色印文形成时间在1999年7月以后”。经过一审、双方上诉后发回重审,市高级法院最后终审判决双方违约,解除合同。
-案例七
丽泽建材城劣质暖器案
目前被多家家具建材城炒得沸沸扬扬的“先行赔付”,仿佛给消费者很大的恩赐。今年9月,市一中院对西三环丽泽建材城劣质暖器赔偿案的终审判决则清楚地表明,只要是消费者从建材城买到劣质产品,建材城不管是否“先行赔付”,都必须承担连带赔偿责任。
去年6月,王先生在西三环丽泽建材城的暖器专卖店周渤处买了久隆厂生产的散热器三组,总计2913元。同年8月安装完毕。11月9日,因散热器补芯断裂,40吨软化水狂泻,王家被泡损失惨重。三天后,久隆厂负责人与王先生达成协议,久隆厂同意赔偿11.6万余元,自2000年11月17日至12月8日还清。后来,王先生因房屋被淹,不得不租房居住。事后,久隆厂没有按协议赔付给王先生,王先生只好向西三环丽泽建材城要求赔偿,被拒绝。于是,王先生告到法院。
经过海淀法院、市一中院两级法院审理,最后法院终审判决王先生把暖器返还西三环丽泽建材城,西三环丽泽建材城双倍返还购货款5826元,并赔偿王先生各项损失13.4万余元。
-案例八
现代城氨气污染案
由于目前多家房地产公司被牵扯进与业主的氨气超标赔偿纠纷中,现代城两位业主状告中鸿天房地产公司的“氨气超标赔偿案”成为今年最受关注的房地产官司之一。建筑商作为“第三人”参加该案庭审也成为“北京首例”。原告孙女士和张先生两位业主去年初入住现代城。两位原告称,入住后没几天,就发生家人咽痛、眼睛红肿,室内花草也逐渐枯萎,经过检测,发现室内空气氨浓度高出国家标准数十倍。现已查明,超标的氨来自施工单位,北京住总三公司在冬季施工中为防止水泥凝固而加入含氨的防冻剂所致。业主要求,现代城开发商中鸿天公司赔付每户因在外租房的房租及将要发生的房租等损失40余万元。中鸿天公司不承认发生氨气事件是自己过错,并指出,目前还没有国家统一氨气标准,所以无所谓超标,中鸿天公司在交房时已经出具了有关部门的核验合格证书,不存在违约行为。建筑商当庭陈述市建委是2000年3月才发文禁止使用含氨防冻剂,而现代城于1999年11月已竣工,并被有关部门评为优良。由于有关部门的鉴定成为法官断案的重要依据,等待这部分结果将使判决推迟至明年。
-案例九
鸿高玉苑公司破产案
北京鸿高玉苑物业管理公司拖欠11亿元巨额债务,其最大债主中国华融资产管理公司北京办事处向法院提起申请鸿高玉苑公司破产诉讼。今年5月29日,市一中院正式受理这一金融执行案引发的破产案件。鸿高玉苑公司系中外合资企业,注册资金1250万美元。从法院掌握的情况看,鸿高玉苑公司共拖欠贷款本金11亿元,最大债权人为中国华融资产管理公司北京办事处,其次为中国电子租赁有限公司、中国信达资产管理公司北京办事处、招商银行北京分行。北京鸿高玉苑公司开发的御苑别墅位于亚运村附近,别墅占地115亩,公园占地553亩,建有别墅94栋,建筑面积3万平方米,现别墅已全部完工。市一中院立案执行时,依法查封了鸿高玉苑公司94栋别墅和6辆汽车,除此之外,该公司已无其他财产可供执行。鸿高玉苑公司已经资不抵债。(刘新雷)