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全面推进住房制度改革以及鼓励住房消费的各项政策陆续出台,使本市近几年住房商品化、社会化、市场化的新观念正逐渐形成,最令人瞩目的是住房个人消费迅速启动,成绩显著,住宅建设已成为本市新的经济增长点和消费热点。特别是今年申奥成功、加入WTO、加快中关村科技园区和中央商务区建设等多个重大利好,都给“十五”期间的房地产开发带来新的预期,住宅建设作为高速发展的房地产业的主体,已成为最具投资前景的领域之一。
最近,市政协组织部分专家对北京住房市场进行调研,部分专家认为,北京住房建设投资额连年大幅度增长,适应了城市建设和经济发展的需要,极具利好的发展预期,但市场还不十分成熟。主要表现在:
开发商开发的高档住宅项目偏多
由于受前几年销售旺盛的影响,开发商们为了追求更多的经济回报,大量投资于别墅和高档公寓、高档住宅。据统计,本市2000美元/平方米左右的高档住宅从1993年至今已开发2300万平方米,其中30%被外地人买走。现在还有许多在建项目,可以说,本市高档住宅项目眼下已呈现供过于求的苗头。
低价位住宅难满足购买者需求
近几年北京需要购房的群体主要集中在拆迁户和无房户。目前采取的房改带危改形式,外迁居民每户平均补偿款在15万元左右,主要需求的户型在60至70平方米/套,需求的商品住宅价位在3000元/平方米左右;采取其他方式改造的外迁居民每户拆迁补偿款在20万元左右,主要需求的户型为70至90平方米/套,需求的商品住宅的价位在4000元/平方米左右。本市五年之内需拆迁34万户,70%的居民需要低价位的商品住宅安置,每年至少需要200万平方米的住房,低价位的安置房源紧缺问题已十分突出。
经济适用住房建设缓慢
去年北京经济适用住房开工267万平方米,今年减为150万平方米,但今年实际开工面积则不足40万平方米。眼下,危改对经济适用住房的需求十分突出,特别是随着危改力度的加大,经济适用住房的供需矛盾还将进一步加大。有专家认为,造成本市经济适用住房建设速度趋缓的原因,一是征地难,影响进度;二是在市场环境较好的地方,有的承担经济适用房任务的开发商为了提高价格,延迟开工。甚至希望转为商品房项目。
商品房价格收入比依然失调
以2000年北京市的有关经济指标为例,2000年北京市城镇居民人均可支配收入为10350元,换算为户均3.4万元左右,而按商品房售价在4500至4750元/平方米推算,要购买一套80平方米左右的住房,需36至38万元,房价收入比为11:1,大大高于4至6倍的国际惯例。即使是收入在6万元以上的高收入家庭,房价收入比也达6.3:1。商品房价格收入比依然是制约住房市场扩容和可持续发展的瓶颈。
住房二级市场发育滞后
有专家认为,造成北京市住房二级市场发育迟缓的主要原因,一是房改房上市限制过多,许多单位在房改房上市流通中仍设定了许多限制条件;二是目前存量房上市征收的各种税费过多;三是中介机构服务发育滞后,行为不规范,服务意识差,没有形成规模效益;四是交易程序繁琐,办理时间长;五是拆迁补偿费用过高,使存量房出售方对存量房价格预期太高。(李霄峰)