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壮士断臂奈何如 陈年老厦获新生
九川大厦,曾经作为天津市具有超前设计的典型项目,为业内人士所看好。1994年,九川大厦以地上地下同时进行的立施法正式开工,施工现场一片火热。但是,此景却似昙花一现,1996年,因为资金短缺及其它一些问题,九川被迫停工。这一停就是5年多的时间,成为矗立于天津市最热闹的小白楼地区的名符其实的一幢“烂尾楼”。在小白楼地区快速建设的巨大反差下,显得愈发凄凉。事隔5年之后 ,九川终于获得了新生。2001年8月27日,九川大厦拍卖现场,在三声槌响之后,万顺公司成功地一举拍得九川,万顺也因此成为第一个敢于“吃螃蟹的人”。此举,也为解决烂尾楼问题开辟了一条有效的新路子。
2001年12月11日,中国正式成为世界贸易组织的成员。也就在这一天,在天津日报大厦,天津停缓建工程市场启动研讨会在一片热烈的气氛中召开。与会的政府部门负责人和专家学者以及包括万顺在内的开发商、投资商先后发言,共商天津市停缓建工程的预防、解决之道。
■停缓建工程不等于“烂尾楼”
关于“烂尾楼”,人们多已了解是怎么一回事了。大多数情况下,“烂尾楼”是停缓建工程的一种通俗叫法。但是,停缓建工程并不是完全指“烂尾楼”。市建委副总工程师王明浩认为,停缓建工程包括两部分,就是“烂尾楼”和那些“没有看见楼就烂了”的工程。如果划分得再细点的话,空置房也具有类似的特点,但一般不把它划分在停缓建工程之列。针对停缓建工程的负面影响以及问题所在,与会人士普遍将话题集中在亟待解决的“烂尾楼”问题上。
■究成因,只为寻对策
关于“烂尾楼”的形成原因,所有与会人士各抒己见,各表看法。但最具典型性、犀利性的,也是其他人基本都同意的是天津市房地产经济学会副秘书长刘玉录博士对“烂尾楼”形成原因的分析。刘玉录通过几例具体的案例,分析了“烂尾楼”产生在决策、资金、管理等方面的问题。但对原因的分析只是为了寻找出解决“烂尾楼”问题的有效对策。有人认为,“烂尾楼”的形成,有其历史原因,回避历史,矛头单指开发商或其它方面,并不是一个完全负责的态度。
重要的是该怎么办。万顺的竞拍,港商的投资意愿,都无疑以活生生的例子表明,“烂尾楼”问题还是有解决之道的。
■“盘子理论”:完整才有价值
三亚欲炸“烂尾楼”曾经成为2000年中国十大经营新闻之一,“珠海模式”——“炸”也曾经激起轩然大波。此次研讨会的与会人士都表示,不到万不得已,炸楼绝对不是解决问题的可取之道。刘玉录借用肖龙先生有名的“盘子理论”说,一只多人所有的盘子摔碎后,一人只能分得一角碎片,每个人得到的无异于垃圾,只有当盘子完整时,它才有价值。
同时,“烂尾楼”的开发商也应调整患得患失的心态,树立“机会成本”概念。壮士断臂奈何如,成功总比覆灭强。
■条条大路通罗马,市场运作要先行
对于“烂尾楼”问题的解决办法、解决对策,与会人士群策群力,万顺也现身说法,副总凌朝翔在会议上谈到了当初收购九川大厦的一些经过和万顺当初做决定时的心态,并对项目的具体现状做了分析。结合这一具体的例子,与会人士共同意识到,解决“烂尾楼”问题的办法的确有很多种,条条大路通罗马,但是最根本的还是市场化运作要先行。
刘玉录就此对“烂尾楼”的资本运作、建立转让市场、专项法规的建立以及行政的适时介入都发表了独到的见解,并提出了诸如产权式酒店投资、破产重组、单方收购、建立“烂尾楼”有形市场、建立商品房预售后再行转让的立法,以及建立停缓建工程的听证、强制拍卖和政府提供一些扶持措施等具有很强可操作性的建议。另外,关于“烂尾楼”被接管后所面临的一些问题,政府人员、万顺公司等认为,因市场因素,项目需重新定位,相关部门应该允许对原有的规划、设计进行更改。
■投资商:投资看“三点”
本次研讨会还吸引了香港投资集团的积极参与。香港丰威(中国)有限公司欧洲基金代表韩春先生从市场层面谈了作为对投资,“烂尾楼”的考虑要素。
他认为,作为投资商首先要把握一个城市的楼市是否具有热点。北京的热点在于申奥成功,上海新的热点也即将形成。当然,热点需要政府造势,行业造势,媒体造势。其次,要看投资对象(个案)有没有卖点。“烂尾楼”是种有缺陷的商品,怎么去掉缺陷、寻找或创造卖点是个关键问题。但是,热点也好,卖点也好,最后其实投资商寻找的、看重的还是消费者的兴奋点。
快速妥善地解决一些停缓建工程项目,将会进一步改善本市的投资环境,吸引更多的国际资金,同时给天津这一华北老工业基地带来新的活力。从会上得知,市建委正在组织人力进行市场调查研究,搜集本市的停缓建工程项目的资料,并准备通过出台有关政策和进行公开招商来解决停缓建工程的问题。(天津日报楼市专刊 杨健康)