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2002年新刺激点将形成
2001年岁末年关,眼见新年的钟声就要敲响,又到了该总结今朝展望明日的时候了。同样,房地产市场也需要一番回顾,那么,且让我们来看看今年的市场。
■市场总体运行平稳今年的房地产市场总体上比较平稳,基本上延续了去年的发展形势。与前两年的快速增长相比,今年从项目开发量、销售量、投资额以及空置率等各项指标来看,都是平稳发展的一年。从消费方面看,住宅市场上个人购房已经成为主流,而个人购房主要以居住为目的,分布均匀,变化小,不太会受宏观经济政策的影响,因此,平稳的发展态势应该是市场选择的结果。开发区建设集团副总经理华志忠认为,经过前两年的发展,尤其是大片危改的结束,对商品房的补偿性需求已经基本上得到了释放。在今年,没有太多的政策性导向出台,即使原先被炒得火热的WTO等题材,到目前为止还没有完全显现出对经济的刺激作用来。在缺乏新刺激点的前提下,市场减缓了商品房的开发和购买动力,表现出了基本平稳的发展态势。
■“金九银十”在今年消失房地产市场惯有“金九银十”的说法,即往年到了九、十月份,就是到了房地产销售的黄金时节。只是在今年,这种惯例并没有出现,九、十月份的销售业绩与平日并无很大的区别,市场显得格外的平淡。这主要缘于今年八、九、十月期间,政府加大了对房地产市场的管理力度,比如建设部对建筑市场进行的执法检查,房管部门加紧了对企业资质等管理检查,这就使得不少本来打算赶在黄金时节开盘的楼盘推迟了上市时间,并未进入市场,使得黄金季节热点不足,不再风光。
■郊区化开发雷声大,雨点小郊区化开发已经喊了多年了,但从今年的开发现状来看,万松二期、梅江南、东丽以及双林等众多被看好的地区并没有太多实际意义上的大动作。由此看来,大受关注的郊区开发盘在今年没有真正启动,郊区化开发趋势还没有显现。这就给明年的郊区开发预留了市场空间,比如西横堤地区等,在明年都可能会出现较大幅度的市场动作。
■产品同质化趋势出现另一个引人注目的特点,是产品本身基本要素差异减小,产品出现了同质化趋势。尤其是一些大公司开发的楼盘,无论从功能上还是从配套上来看,都已经没有太大的差别了,这说明房地产企业,尤其是大企业对项目的操作水平已经基本达到相同的水平。2002年展望明年,一切都是出于对现实分析之后的预测。据业内人士分析,在明年,房地产市场可能将有以下的表现。
■城市景观改造带动新项目出现明年,政府将推行城市景观改造,由该项政策带来的新项目将会启动,并将在市场上占有一定的份额。“景观改造项目”一般位于入市的主要干线两旁,交通条件以及市政配套设施等比较完善,这样的项目出现,将会对市场产生较大的刺激作用。
■“半拉子”工程改造进行经过多年的发展,天津市已经沉淀了不少停工工程,烂尾楼成了城市多年以来悬而未决的问题,严重影响了城市市容以及土地价值。从全国范围内来看,各个城市大都已在想办法处理,海南、成都已经针对“半拉子”工程出台了改造政策,以期彻底解决烂尾楼再开发的问题。这些“半拉子”工程大都占据较好的地理位置,土地价值相对较高,同时,前期开发已经完成,开发证件齐全,这就为接下来的开发奠定了良好的基础。据分析,明年天津市也将有政府性的优惠政策出台,以鼓励和刺激改造“半拉子”工程的开展。“半拉子”工程以及上面所说的景观改造项目大都为公建项目,也有少部分住宅项目,在这两方面的刺激下,将会极大程度地加大公建市场的竞争度,当然,对住宅市场也会有一定的影响。
■房改政策将出台、落实房改已经隐隐约约地说了好几年了,但是真正完整的房改政策却一直没有显山露水。据估计,到明年,将有较完整的房改政策措施出台。公务员、事业单位将实施货币分房,部分企业也将效仿事业单位的做法,实行一定程度的货币化分房。这种政策,将会为明年的房地产市场带来较大购买力。
■融资渠道拓宽入世之后,天津将成为首批对外资银行开办人民币业务的四个城市之一。届时,资金雄厚的外资银行将开展各项人民币业务,这对天津市房地产市场来说,也是一个利好消息,将扩展房地产融资渠道,有利于开发资金、按揭贷款资金的获得。
■“板块开发”模式逐渐显露在广州,就已经出现了“华南板块”,“板块开发”模式对房地产市场起到了加速器的作用。那么在明年,天津市也将出现一些类似于“板块开发”的项目,即在一个较大的范围内,有几家房地产公司一同开发一片区域。比如,天津的华苑、华苑新城以及龙滨园等就属于“板块开发”,而今后天津市南部将形成以梅江小区为中心的包括梅江南、梅江东在内的大片居住区,以及新宜白大道居住区域等板块,“板块开发”渐成。(天津日报楼市专刊 陈露露)