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“我觉得,买房真是一件痛苦的事情”,“这合同,只要你签了就是‘当’”,这是记者记得最清楚的两句读者的无奈之言。购房者在经过看广告、听介绍、实地考察后,又经过一番深思熟虑、集思广益最终选定了一套住房,可签订合同时,却被开发商“处处算计”,苦不堪言。一旦出现纠纷,只有被置于哑巴吃黄连——有苦说不出的不利境地。为此,我们请律师结合自己的实际经验给大家提些建议。
■买房开始:不可忽视《房屋认购书》中的条款
签订好《房屋认购书》中的条款尤其定金条款是至关重要的,可往往购房者忽视了这一点,使自身时时被动。房屋认购书是购买房屋的意向,主要作用是将购房者看中的房屋定下来,交纳定金,以避免被他人购买,也有的开发商只签订定金合同,所起的作用基本相同。
此类认购书多为开发商已印制好的格式文本,内容主要是《担保法》中的定金罚则,即购房者不签订正式《商品房买卖合同》,不支付房款,定金就不予返还;开发商不签订正式《商品房买卖合同》,不交付房屋的,双倍返还定金。购房者为了自己挑中的房屋不被别人选走,急急忙忙交定金,慌慌张张签订认购书,殊不知自己的权利就这样放弃了。待签订正式《商品房买卖合同》时,购房者才发现,合同实际上已经被开发商填好,条款全部倾向开发商,而且售楼小姐一改签订认购书时的温柔,严肃地告诉你“公司规定,一个字不能改”。购房者只得咬牙签字。可一旦出现问题,合同约定明显不利于购房者,购房者无法主张自身的权利。
因此,购房者应当在签订认购书时占据主动。此时购房者尚未签字,不受合同约束,开发商为了卖房,对购房者的要求尽量满足,购房者便可利用此优势在认购书中限定定金的作用。为了防止在签正式合同时开发商拒绝改动条款,购房者可在认购书中注明“如双方由于《商品房买卖合同》无法签订,双方互相承担违约责任,定金予以返还购房者”字样,这样使得在签订正式《商品房买卖合同》时,便可与开发商在合同条款进行约定,从而使自身立于不败之地。
■约定优先:细细签订《商品房买卖合同》
签订正式《商品房买卖合同》要全面详细,最好将开发商在广告中的承诺全部在合同中约定,尽量避免将来的纠纷。我国的《合同法》体现的原则是约定优先,因此应当将房屋的设施甚至小区的环境都约定在合同中,以避免开发商随意更改环境。开发商为了卖房,往往在广告中夸大小区的功能和设施,而购房者入住后才发现,为此进行诉讼时,又由于合同未约定,大多得不到法院支持。今年新颁布的《商品房销售管理办法》中规定双方可以将广告中的承诺在合同中进行约定,如出现开发商承诺不到位,购房者可以据此向法院起诉,法院也会据此来维护购房者的权益。因此购房者应将开发商在广告中的承诺尽可能地在合同中约定,以避免将来发生损害。
■律师陪同购房
由于房地产属于专业比较强的行业,开发商、销售商可谓是经验丰富;但购房者一生中或许就买那么一次房子,相对于开发商来说,信息闭塞,经验不足,往往处于弱势位置,无法对抗开发商。因此,购房者可选择精通房地产法律业务的律师陪同选房、购房,审核开发商资质,商定合同条款,以避免不必要的麻烦。在国外及国内发达地区律师陪同购房非常普及,不过需要注意的是,目前虽然天津购房请律师陪同的也不在少数,但是请律师的时候最好还是请那些经验丰富、信誉度高的律师。这样一来,在花不了太多钱的情况下,可以避免许多不必要的麻烦。(天津日报楼市专刊 杨健康 律师 郑刚)