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想当"上帝",先要成年?
张先生是本市一所中学的老师,曾经准备为15岁的儿子买一套住房,在买卖合同上写儿子的名字。但是在向银行申请贷款时却遇到了难题:当事人未成年,银行不予贷款。最后无奈之下放弃了买房。
据报道,一购房者用其12岁儿子的名字买了一套房子,购房款一次性交清,结果开发商延期半年交房。根据合同约定,开发商向购房人赔付违约金2000元。但开发商却拒绝赔付违约金,理由是因合同上的户主是未成年人,不被《合同法》保护,不能接受违约金赔偿和享受其他合同规定的权利。
一种新的市场需求、市场现象开始出现在人们的生活里--未成年人买房。但是目前关于这个问题,从一般消费者到开发商到政府到银行却是说法种种,"大房子,小主人"的是是非非似乎又引发了一系列的问题。
■消费者:迟早要给孩子,为何不一次到位
在逛售楼处的时候,往往会看见一家三口一块儿来看房的情形。其中有一部分人表示,来售楼处只是打听能不能以孩子的名义买房。平时的热线中也偶尔会有读者咨询此类问题。综合来看,有为未成年人买房这种想法的人大致可以分为两类。第一类也是最多的一类,他们认为,"迟早都要给孩子,为什么不一次到位?"反正以后父母的房子大多都会以赠送或者遗产的形式给孩子。而且,不管是赠送还是继承,都需要一定的过户费,听说还有什么遗产税等其它税收。如果真能以孩子的名义买房的话,节省费用不说,还能省去许多麻烦。第二类,借用人们常说的一个字,是钱多嫌"烧"的这么"一小撮"富人。花两倍于房款的费用装修的事已经不是什么天方夜谭,给未成年的孩子买房,他们也没有那么多的考虑。能买则买,不能买我照买,然后送孩子。
■开发商:来者都是上帝
开发商卖房,绝对不会考虑那么多,"我既然是卖房的,来者都是上帝"。只要政府允许,银行贷款,或者,只要能办产权,一次性交款,开发商、销售商是不会嫌"麻烦"的,卖出去一套算一套,实在不行的话,退房、退款。从记者走访的几个售楼处看,想给未成年人买房的人倒是大有人在,但是最终买成的却寥寥无几。他们说,这中间主要的障碍就是"未成年人"这四个字。
■法律规定:民事权利能力未成年人分阶段
据律师毛军介绍说,法律规定,作为民事主体的自然人,都具有民事权利能力,其民事权利能力始于出生止于死亡。但其民事行为能力却大有差别。《民法通则》规定:"18岁以上的公民是成年人,具有完全民事行为能力,可以独立进行民事活动,是完全民事行为能力人。16岁以上不满18岁的公民,以自己的劳动收入为主要生活来源的,视为完全民事行为能力人。"这两类自然人具有完全民事行为能力,当然可以买卖房屋。同时《民法通则》规定:"10岁以上的未成年人是限制民事行为能力人,可以进行与其年龄、智力相适应的民事活动。"所以这类人不能从事像买卖房屋这类与其年龄、智力不相适应的民事活动。不满10周岁的未成年人是无民事行为能力人,其实施的买卖房屋的行为是无效的。如本文开始提到的第二个事例,如果那份合同确由12岁的孩子一人签的话,合同无效。另外,最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干规定的意见(试行)第6条规定:"无民事行为能力人、限制民事行为能力人接受奖励、赠与、报酬,他人不得以其无民事行为能力、限制民事行为能力为由,主张以上行为无效。"所以未成年人接受他人的房屋赠与是有效的。
■银行:考虑还款能力,一般不予贷款
建设银行某分行的负责人告诉记者,按照银行规定:只有年满18岁而不超过65岁的人才能向银行申请贷款。所以,一般而言,考虑到法律规定以及还款能力,银行是不会向未成年人贷款的。对于未成年人买房,政府主管部门考虑的是对其财产权的承认,而银行考虑的则主要是贷款人的还款能力。
当然,如果产权证明房子是未成年人与成年人(其父母)的共有财产,经过公证处的相关公证后,是可以贷的。但这和"未成年人"没有什么必然的联系,而是对于共有财产人贷款的规定。
■房管部门:暂无具体规定
市房管局权属处的负责人介绍说,目前还没有专门面向未成年人买房的具体规定。从法律上来讲,未成年人是无民事行为能力或者限制民事行为能力的,他要行使自己的权利,则需要具有完全民事行为能力的监护人来代表未成年人的利益和意志。按照规定,在进行产权登记时,最起码的得需要身份证明和置产能力证明。而作为未成年人,一般没有身分证和固定的收入来源,所以其买与卖的行为不是自己意志的体现。按照《天津市城市房屋所有权登记办法》的规定,"无民事行为能力人或限制民事行为人申请房屋所有权登记,应由其法定代理人代办"。此时,产权人的权利完全由监护人代理,体现不出产权归属孩子所有。因此,此类问题常常成为共有财产权的申请。
另外,就消费者考虑的过户费、遗产税等问题,负责人说,我国目前还没有遗产税的相关法律规定。对于产权过户费,近几年一直在下调。目前,一般的产权过户,包括契税、登记费和手续费在内,总的费用大致占总房款的3.8%,而赠送和继承房产时所收的费用中不包括手续费。
■思考:不仅仅是个买房的问题
综合各个方面的因素看,如果选择一次性付款的方式,为未成年人买房还是可以行得通的。但是,在目前这种法制还不是很健全、各方关系还有待协调的现实面前,消费者要采取此举,还是要三思为好。许多业内人士认为,其实这并不仅仅是个买房的问题,更主要的是一个法律问题,同时也涉及到政府主管部门的相关管理、银行的贷款机制的问题。另外,有社会学界的人士认为,在孩子还未成年时就给他如此庞大的财产,对孩子的发展会有哪些负面影响还是一个必须慎重考虑的问题。(天津日报楼市专刊 杨健康)