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本市二手房市场走入强劲反弹行情,无疑是今年楼市的一大亮点。很多人都知道买二手房要看《房屋所有权证》,如果你购买的是房改房或是集资房,那《国有土地使用证》也必不可少。
■二手房交易区别"大"、"小"产权二手房的产权是否明晰,在交易中尤为重要。在进行二手房买卖时,应注意区分二手房的"大产权"与"小产权"。
"大产权"即完全产权,包括房产使用权与国有土地使用权。大产权的房屋在进入二级市场时,无需缴纳土地出让金和收益收成。"小产权"即不完全产权,只包括房产使用权,它与"大产权"的本质区别在于土地使用权。在天津市现有民宅中,商品房、私有平房大多属于大产权,即业主有《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。而有些房改房、集资房属于"小产权",由于单位没有交清土地出让金,因而不能办理土地出让证,也影响了房改房的上市。据了解,在我市现行的二手房交易市场中,"小产权"的房改房占据了相当比例。
房改房在经过交易后,由购房者缴纳土地出让金,就可以变为"大产权"。房地产权利人通过各种方式合法取得的房屋所有权和土地使用权,在经过房地产登记,取得房地产权证后,就真正拥有了房屋所有权和土地使用权,取得的产权受法律保护。
■购买二手房要交纳土地出让金吗?
土地使用权的出让主要有两种方式:一是国家对已经取得土地使用权的城镇土地使用者,按其使用土地的数量与等级,依法逐年收取土地使用税。二是对新的用地者,通过市场调节,包括协议、招标和公开拍卖的形式,出让一定期限的土地使用权,并一次性收取土地出让金和土地使用费(税)。
因此,买房者在购房前,应查明你所准备购买的房屋的土地使用权是以出让方式取得的,还是以划拨方式取得的。如果是以划拨方式取得的,用地者无权处理,必须要报政府审批,由转让关系中的受让方来办理土地使用权出让手续,并按规定交纳土地使用权出让金,实现土地使用权从无偿到有偿的变化。
据了解,本市上市二手房中,如果土地是通过划拨取得的,卖方需缴纳1%的土地出让金;房改房上市交易,由卖方缴纳1%的土地出让金。交易方可去各区的土地规划处缴纳。
在二手房交易中,收益分成部分,如原房屋属于国家,则需上缴给国家,如原房屋属单位,则缴原产权单位。在此特别提醒购房者,一些经营不规范的中介公司,往往利用一些居民对房产交易政策不懂、对有关法律法规不熟的情况,从中非法牟利,购房者应注意这种现象。(天津日报楼市专刊 余洪涛)