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市场增加低价“板块”,利于平抑过高房价
有房者卖了小房买大房,利于激活新房市场
买来旧房者往往先装修,利于带动相关产业
千呼万唤苦盼多年之后,北京市已购公有住房从昨日起终于可以自由上市了。这意味着在国内许多城市红红火火、而在北京却死气沉沉的住宅二级市场,终于迎来了“大翻身”的一天。
那么,业内人士对新出台的规定有何反应?已购公房自由上市将给北京带来什么呢?
北京居高不下的房价,一直是公众广泛关注的热点问题。据统计,去年北京市民每户年均收入在3.4万元左右,按照目前商品房平均每平方米售价4771元计算,一套80平方米的住房需要付出38万元左右,房价收入比为11:1,而国际惯例表明,房价收入比为3:1至6:1时,住宅才能够真正市场化。
导致北京市房价高的原因是多方面的,其中重要的一条就是住宅二级市场没有搞活,使得居民们不能通过旧房交易这个有效渠道解决住房问题,在公房分配渠道开始封闭的情况下,他们只能把目光移向商品房市场,一时间商品房颇有“皇帝的女儿不愁嫁”的劲头,价码越来越高,几乎成了一个社会问题。
相比之下,上海、青岛、广州等城市通过放开住宅二级市场,已取得显著成效。在上海市徐汇区房地产交易中心,旧房交易市场异常活跃,居民们卖小房买大房,卖旧房买新房;不但已购公房可以上市,公房使用权交易也可以上市,更是引人注目。居民将使用权房上市后,可获数万元收入,他们再通过公积金贷款或银行贷款,就可买到一套产权房。
住宅二级市场的放开,使居民解决住宅困难不找政府找市场,政府及单位的负担大为缓解。通过旧房交易的不断滚动,居民可积累足够的资金购买商品房,这使旧房与新房市场同时出现活跃景象。据有关部门统计,上海市去年存量房成交1500万平方米,新房成交也与此相当,实现了“新旧两利”;而北京市由于受政策性限制,去年存量房成交仅2000余套,新房成交也只有998万平方米。
北京房山房地产开发总公司常务副总经理卢金龙对此分析道,允许已购公房自由上市,只会激活而不会削弱新房市场,因为市场滚动起来了,卖掉旧房的居民将很快成为新房购买者。所以,新房的价格不会因为旧房上市而出现下降的情况。所谓平抑房价,是因为市场上增加了旧房这一低价“板块”。
据了解,在住宅高度市场化的发达国家,旧房交易已带动了旧房整修这个大产业。法国巴黎从20世纪70年代末开始,对二战后盖起来的简易住宅进行了整修,增加了阳台、储藏室、隔热设施等,并促进了城市景观的协调。
“建筑师不能忽视旧房整修这个市场的存在。”北京金田建筑设计有限公司总建筑师黄汇认为,“过去我们多只盯着新房子,而较少关注旧房子。旧房交易活跃了,旧房的改善必然成为一大课题,这是需要建筑师参与的。”(王 军)