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2001年的北京楼市虽然没有像往年那样出现大红大紫的楼盘,但因申奥成功、入世等市场环境的改变,入住纠纷、股市下滑等问题,北京楼市引申出了许多热点话题。临近年终,本报回顾6个曾引起北京楼市各方眼球的话题,以总结今年,启迪或警示来年
住宅要绿色还是要健康
绿色和健康都是现代的北京人追求的。也正是如此,尽管购房人对何为“绿色住宅”摸不着头脑,但“绿色住宅小区”却备受购房人青睐。今年下半年,建设部科技司和住宅产业化促进中心主编了《绿色生态住宅小区建设要点及技术导则》(以下简称导则)从能源、水、气、声、光、热、绿化、废弃物管理与处置、绿色建筑材料系统等方面系统地提出和阐述了绿色生态住宅的概念和技术标准。
无独有偶,随着房屋设计、装修直接或间接带来的装修病、空调病、肥胖病、呼吸病等疾病的频频发生,国家住宅和居住环境工程中心的许多住宅专家开始呼吁,包括北京的商品房在内的中国住宅,大部分从规划、设计上就不健康,北京的住宅最需要的不是绿色,不是环保,而是健康,建造健康住宅急需提上日程。国家住宅与居住环境工程中心也编写了“健康住宅建设技术要点”(2001年实行版),提出了“健康住宅”。
购房人不禁要问,住宅到底是要绿色还是要健康?建设部科技司和住宅产业化促进中心倡导的绿色生态住宅小区与国家住宅和居住环境工程中心的住宅专家提出的健康住宅有什么区别?所谓的绿色住宅和健康住宅是不是都是为了迎合购房人的心理而做的炒作?
国家住宅与居住环境工程中心联合中国建筑设计研究院、环保局、卫生部、中国预防医学科学院环境卫生与卫生工程研究所等单位对北京的新建商品房调查研究后发现,尽管北京的许多商品房项目打着“绿色、环保”甚至“生态”的招牌,但实际上这些项目的住宅却不具备住宅最需要的“健康”。
住宅专家们强调:绿色和生态是两个概念,应该在“健康住宅”的基础上谈“生态住宅”。生态住宅讲的是能源的循环利用和住宅的持续发展问题,从长远的角度看,住宅建设应该关注“生态”。而健康是目前中国住宅急需关注的问题了。住宅的“健康”应该是两层含义:首先是设计合理,建造科学,住在里面的人不会因污染、放射性元素或其他原因生病;此外,居住空间也应使居住者的心理非常健康。
买房人应该欣慰的是,健康住宅不是高档住宅,楼盘的成本不会因“健康”而增加——与普通住宅相比,住宅的“健康”是开发商做与不做的问题,有没有健康住宅意识的问题。
入住出了问题怎么办
谁也不会反对把2001年称作北京楼市的“入住年”。从年初至今,此起彼伏的入住纠纷与闹楼事件不断,伴着北京楼市走过了2001年的春夏秋冬。
入住纠纷因何而起?入住纠纷能不能避免?出了入住问题,买房人、卖房人和物业管理公司应该如何解决?本报曾陆续邀请开发商、买房人、律师、销售方、物业管理公司等进行了几次面对面的对话交流。从发生流血事件的第一商城到在业内引起关注的丽舍事件,从大西洋新城到华清嘉园,从通惠家园到都会华亭,发生入住纠纷原因不外几种:开发商延期交房或变相延期交房;买房人收到变味房;入住了,开发商没有了售房时的热情,出了问题找不到解决的人……而开发商也有开发商的苦衷——“住宅建设是个综合工程,我能控制工期,却不能控制建材的质量”;“市政配套不能左右”等等。
由于北京期房销售多于现房销售、施工质量的不确定性等因素,导致入住时出问题的现象在所难免。但关键在于开发商和购房人能不能正视住宅建设中出现的一些问题,有没有进行沟通。正像米卢先生说的:“态度决定一切。”没有解决不了的入住问题,关键看当事各方对待问题的态度。
此外,惯常以工程竣工验收备案作为可以入住条件的做法也遭遇质疑。若干年来,无论是北京的开发商还是购房人,都已经习惯把工程竣工质量验收(现在是备案)完毕的日子作为“法定的”可以办理入住的日子。方方面面的人都在呼吁,目前北京的入住问题实际上没有人管,政府应该抓紧组建专门机构对入住问题进行专门管理。
明天的奥运村是否成为今天的亚运村
2008年北京奥运会的成功申办是今年北京楼市的第一剂兴奋剂。至今,许多购房人和开发商仍会记得7月13日的夜晚,一个个售楼处里传出的兴奋的呼喊声,“我们赢了”。关于申奥成功后,北京楼市的前景,房价的走势,奥运村的建设,奥运楼盘的状况等等也成了大家议论的热点。
北京的房价会不会因奥运而高涨?奥运楼盘会不会出现像当年的亚运村那样炒作的现象?因亚运会而由城市边缘地区发展成为高档居住区的亚运村地区,如今高楼林立,交通拥堵,正在失去它昔日的魅力。未来奥运村地区如何建设?将建设成什么样?亚运村的发展轨迹,亚运村的昨天和今天,会对奥运村区域的建设和规划起到什么借鉴作用?本报请来了建筑界、开发业和代理行业等人士,就奥运话题进行对话。
今天的股市会不会是明天的楼市
不可否认,今年的股市影响了今年的楼市。
其一,比较低迷的股市影响了楼市的购买力,也影响了购房人的一些预期,使他们的理财方式有所调整。
其二,今年股市暴跌的主要原因是国有股减持、增发新股频繁,即放量带来的股价下滑,这让人不得不担心,由于奥运、WTO等利好因素,越来越多的企业包括一些非专业人士进入北京房地产市场,各式各样的新盘在不断涌进市场,北京明天的楼市会不会也因供应量的增多而出现今天股市这样的情景?
专家的观点是:从目前的市场环境看,楼市和股市的前景都不错:从政府对住宅产业的支持以及奥运、WTO、CBD、中关村的建设等方面看,楼市的利好消息不断,应该是个有发展的行业;股市也是如此,尽管目前可能出现一些波折,但从长远看,还是很乐观的。但无论是北京楼市还是股市,都不成熟。对股市来说,你不能光看企业的业绩,还要看它在二级市场上的操作情况;楼市也是如此,因为现阶段大家买的多是期房,这就存在一定风险。
北京的房子为什么卖不动?
金九银十,往年北京楼市会进入一个销售高峰,买房的、卖房的都会很兴奋。而今年,北京楼市度过了申奥成功的兴奋期进入8月后,热闹不复存在。不少楼盘反映,看楼盘的少了,成交量降了,有的楼盘采取降价销售也无济于事……北京的房子怎么卖不动了?购房人该怎么办?现在买房是不是时候?
本报分别在10月18日、10月25日、11月8日、11月19日特邀北京楼市销售一线的专业人员、各大房地产公司老总、购房人代表和准购房人代表就这些问题进行连续5期的对话。
开发商认为,这次波动和以前那种房地产过热、泡沫引起的波动不一样,整个市场是健康的,就像人走路一样,前一段时间走得过急、走得过快,现在有点累了,想休息一会儿,歇一歇,也许走得会更快。要以平常心面对这个变化,市场经济是呈曲线形的,不可能是永远往上升的。
从北京楼市具体看,从1997年开始到2000年,北京楼市持续三四年高速上涨,现在出现一个盘整期是非常正常的。具体到原因,和政府、预期、股市等都有关。买房人的看法则是,不是不想买房而是买不到合适的房;消费者在期待的不是降价,而是令他们动心和喜欢的具有良好性价比的房子!
可见,今年,北京楼市供应虽有增长但有效供应却并不见长。北京楼市要做的也必须是培养消费者,提供性价比优越的产品,不要单纯追求卖高价,更多考虑客户的需求。
WTO后北京楼市哪些方面将发生变革
11月10日,中国加入WTO,WTO也成了北京楼市关注的焦点。WTO对北京楼市有何影响?对北京的房地产企业有何影响?北京的房价会不会像人们预期的车市那样下调……可以说,这些都是买房人和卖房人心中的悬念。
11月21日——中国加入WTO十天后,本报请来了北京房地产业内权威人士,对WTO有可能对北京楼市的影响发表看法,共同探讨。
加入WTO后,对北京楼市影响最大的是什么?加入WTO后,北京房地产企业将面临哪些冲击?北京楼市金融游戏规则面临什么变化?北京的住宅产品将会出现什么变化?北京的房价会不会降?谁来买北京的房?
首先面临变革的将是政府的游戏规则。政府游戏规则的改变将改变企业的游戏规则。正像有的人提出的那样,虽然“外来的狼”不是在WTO后进入北京楼市,但以往这些“外来的狼”是以合作者的身份出现,下一步,将和你一样,站在一个平台上竞争。
这让北京房地产企业面临机制创新、规模化发展、融资渠道、发展模式、国际化精品等问题。而我们企业要适应WTO,不是产品形态,也不是资本,也不是资金,最重要的是我们企业机制。而文化背景给我们带来的价值观念的不同造成了企业机制同他们的最大差距,这也是我们在加入WTO以后,能不能充分地利用这个市场环境的最大的障碍。(余美英)