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中国“入世”后,国内的房地产市场会发生一些什么样的变化?我们房地产业的一些主管部门及企业,又将如何去正确地应对“入世”后的市场变化?带着这个问题,记者日前专程采访了武汉市房地产管理局局长周茂棣。
“入世”后市场有五大变化
周茂棣说,根据他们的研究,“入世”后,国内的房地产市场将会呈现出以下五大变化:
房地产需求量的变化:“入世”后外资企业及人员的流入,将拉大房地产需求。而贸易的增加,又将促进生产的发展。房地产作为生产要素,其需求量将进一步扩大。中国按照谈判协议开放市场后,在房地产这块,外商的进入除投资外,更多的是购置消费,这就增加对房屋尤其是写字楼和公寓的需求。
房地产企业资金利用的变化:目前国内众多的房地产开发、经营企业都苦于资金周转,“资金瓶颈”已成为许多企业再续辉煌的障碍。而外资的进入,不仅可以在一定程度上缓解我们的“瓶颈”压力,为房地产投资开发、经营提供了更为广阔的资金来源。同时,也因它的进入可为市场提供更多的高质量产品。以供给促消费,是房地产生产过程再度升温的重要条件,不失为活跃房地产市场的一种好形式。
房地产市场信息量的变化:外资投向房地产流通领域,将促进房地产市场信息现代化。房地产市场信息的严重不对称是制约房地产流通的重要原因,改善市场信息不对称是房地产业现代化的有效途径。建立网络系统,完善信息的传播途径。可通过信息网络发布政策法规、产业规划、房源信息,极大地扩大市场信息量,方便房地产交易,活跃房地产市场。
房地产金融消费支持的变化:外资金融机构进入房地产消费领域,尤其是住宅消费领域,将极大地推动我国住宅金融业的发展。住宅金融业外资比例的提高,也对国内房地产市场形成越来越大的影响力和控制力,这方面有必要对市场外资比例予以适度调节。
住房消费地域观念的变化:“入世”后,外资对我国基础设施建设的投入将会进一步加大,城市交通状况、通信服务等可望得到更大改善。这些都为中心商务、办公区与住宅区的相对分离创造了条件。市郊田园式、花园式、生态式的环境将成为居住的理想场所,部分城市居民将从市中心区向交通方便、空气清新、环境幽静的郊区转移。这种观念上的变化对房地产企业提出了新的开发思路,注重环境质量的生态化是住宅开发、消费的重点。
应对“入世”的基本思路
“入世”已成事实,市场的变化及其趋势也明摆着,中国今天的“入世”并不意味着我们已经功成名就。这个“馅饼”,我们能不能做好并且抓住,关键还得要看我们自己有没有实力去做正确的应对。在谈到这个问题时,周茂棣告诉记者,武汉市房地产业已经有了应对“入世”的基本思路。其具体的应对措施主要体现在以下五个方面:
转变观念,加快市场化进程。市场体系的建立,必须具备统一性、开放性、竞争性。因此,武汉今后将打破房地产市场发展中的区域封锁,取消部门保护,拆除市场壁垒。比如,要实现全市、区房地产市场信息资源的共享,实现房地产市场的“低门槛”,允许并鼓励不同所有制企业按照行业规定从事房地产的咨询、经纪、估价、置换、典当等经营业务。房地产管理部门要进一步提高市场意识,增强服务功能,为社会提供基本的政策、信息服务,创造和维护公开公平的社会经济环境。
完善法制,做到依法行政。要进一步完善市场规则,维护运行秩序,健全房地产法制,以适应国际经济一体化、法制化的要求。武汉市房地产法律制度经过多年的发展,已基本形成一套较为完备、有效的体系,为房地产业健康有序发展发挥了重要作用。但是,房地产法制建设还不能完全适应产业发展的需要。补充尚未完备的部分,修改现有不适宜的部分,是房地产法制建设的重要内容。国外企业和组织进入我们房地产市场,政府只能靠法律制度来积极稳妥地开发市场、调控市场,企业只能在法律框架内有序地进行竞争。
深化改革,发展房地产企业集团。现代企业制度的建立,要求加快房管局、所(站)的机制转换工作,完成从管理型向服务型(物业管理)的转变,依托于政府职能部门的房地产经纪、评估、咨询等中介机构将如期“断奶”,与其主管部门彻底脱钩。这些单位在今后开放的市场中,要想经受住冲击,就必须通过资产重组、股份制改造等方式,走企业集团化、规模化的道路。对于武汉市一些有条件的房地产企业,尤其是国有房地产企业,将加大其改
革、改组、改造的促进力度,以组建股份制公司、整合企业资产的方式壮大企业的实力。
改善管理,促进科学决策。今后,武汉市将充分利用科学技术和先进管理措施和手段,改善目前信息不对称的状况,逐步做到管理现代化、咨询民主化、信息公开化、决策科学化。并在科学研究和借鉴国外先进经验的基础上,采取约束和激励机制,鼓励经营者利用合理技术和改善管理模式以增强决策的科学性,提高企业的市场生命力,提升企业的品质和服务质量。
依靠科技,实施“科技兴房”。科学技术是第一生产力,科技进步,是提高房地产效率和效益的根本措施。在住宅科技发展方面,武汉市将根据国家科委、建设部等部委组织实施的国家重大住宅科技产业工程的要求,解决工程质量、环境质量等方面科技创新问题。在中介服务、物业管理上,也将尽快建立起房地产信息网络系统。推广应用住宅区智能化系统,包括保安监控、消防监控、设备检测、紧急求助等系统。通过与国外同行的竞争,加快实现从劳动密集型向知识密集型、科技密集型转变。(傅汉强)