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截至今年10月底,广州市商品房空置率近600万平方米,几乎等于去年全年销售总面积了,有人说“卖出1平方米,意味着还有差不多1平方米房空着”。
空置现状:特殊原因
确切地说:“空置房”的计算范畴应是指未售出的已竣工的现楼。到10月底,广州市商品房累计现楼存量面积569.93万平方米,其中商品住宅352.34万平方米,写字楼38.13万平方米,其中竣工时间超过1年的“滞销”商品房有305.51万平方米,住宅将近半数亦有170.26万平方米,写字楼则少得多,只有21.81万平方米。
有关人士认为,商品房现楼存量市场发展表现出几个特点:(1)商品房现楼存量继续增长,但增长速度明显下降。今年10月底,全市商品房现楼存量比去年同期增长12.81%,其中商品住宅增长15.81%,而去年分别增长20%和29%。(2)写字楼的存量面积明显下降,今年10月与去年同比下降了12.65%。(3)高空置率有“特殊原因”,开发商以现楼或准现楼的形式销售商品房是造成商品房现楼存量持续增加的主要原因之一。近年来,商品房预售条件提高,有实力的大发展商通常以现楼或准现楼的形式销售商品住宅,使得商品房现楼存量不断增加。在10月底,存量时间在1年内就达264.4万平方米,严格地说这些都不算是真正意义上的“滞销空置房”。(4)商业营业用房存量及滞销情况仍严重,到10月底的存量面积只有112.36万平方米,其中时间超过1年的有72.85万平方米。
有观点认为,房地产产品结构上的失误,是造成大量现楼积压的另一个原因。
结构失衡:质量与区域
从区域分布而言,空置房并无特别“青睐”某一区,但是位处市中心区楼盘的空置率较之前几年却有明显上升。一买家的评价是:“房子户型不好,实用率太低,又没有环境,还那么贵”。其言一针见血地指出了市中心区某些楼盘的特点。房地产曾有“地段、地段还是地段”之说,虽说地段相当重要,但绝非唯一因素;从市场而言,广州楼市目前是自住远多于投资的买方市场,从买家角度来看,房子就是要住得舒服、舒心。
房地产投资区域上的误选,是另一个重要特征。一些新区域或地段的开发条件或公建配套仍不完善,但开发商却盲目跟风或匆忙上马,结果弄得皇帝的女儿也愁嫁;有些老区域虽然商贸环境一流,但由于人口密仪式,开发面积过小,而最终只能从产品结构上作妥协:为了追求容积率,只能将楼层建得好似尖塔。
新区不一定就成明星,老区不一定遍地是黄金,开发商应追求的是地段与产品的完美结合,老百姓心里算的是“性能价格比”这本帐。
追求规模:空置与之同步
广州市统计局的有关资料显示,广州今年的房地产开发投资总量早在9月就已突破200亿大关,比去年同期增长了11.7%,而全市商品房施工面积高达3846.11万平方米,已超过去年全年的开发规模,比去年同期增长了24.7%,尤其新开工的面积就有878万平方米,增长了三成多……如此规模足够广州人多少年的消费?
今年1-9月,广州的商品房销售和预售面积分别是274万和299万平方米,前者比去年增长了22.5%。有关人士预测,今年全年的销售总面积较去年(650万平方米)有可能增幅在一两成。但是,即使是这种消费增速,相比总施工面积或新开工面积仍不足道,尤其前者简直就是“小巫”了。如果广州不再批一平方米的施工工程,目前的施工面积就足够广州人5年的消费(以每年700万平方米销售成绩计)。
而事实上,广州的南部、再南部,东部、东北部,北部、西北部……到处都是新区域、新板块、越来越多的空置房,有空置房是很正常的,但持续攀高的空置率却不得不让人警醒三分。