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深圳市副市长庄心一曾在一次住房抵押贷款证券化国际研讨会上表示,深圳在全国率先进行住房抵押贷款证券化试点的条件已基本成熟。日前有消息报道,商业银行正积极筹备住房按揭证券化,建行和工行已做好住房按揭证券化方案,预计首批各拿出200亿元资产实行证券化并报请国务院,住房按揭证券化一时成为深圳人关注的焦点。
深圳已具备试点条件?
据了解,近两年来,深圳市政府有关部门和各金融机构主办多次全国性专题研讨会,组织多个课题小组,对信贷资产证券化问题进行了一系列考察、研究和方案设计工作,深圳一直在呐喊,要在全国率先进行住房抵押贷款证券化试点。
一位房地产资深人士说,目前纵观深圳楼市,但凡能拿到预售证的楼盘,不论市区盘、市郊盘,大盘还是小盘,似乎还未发现哪个是拿不到银行按揭的,一些质优大盘甚至成为不愁嫁的皇帝女儿,成为多家银行争抢的对象。对于小业主来讲,买屋可以按揭已成了无庸置疑的事实。
深圳市住宅局有关部门负责人指出,实施住房抵押贷款证券化试点的关键是要有相当规模质量良好的住房抵押贷款,目前深圳住房抵押贷款100%为商业性贷款。1999年底余额为245亿元,占全国住房抵押贷款总额的19.4%,占全市商业银行贷款总额的14%,远远高于全国2%的平均水平,最近3年住房抵押贷款的年平均增长率达到110%,在住房抵押贷款质量上,与国内同行相比也相当高。
据悉,目前深圳市个人购房面积占全市规模销售面积的比例约为70%,个人购房已成为推动深圳住房市场发展的最重要力量,随着住房制度改革的深化和住房商品化程度的进一步提高,深圳住宅市场的国内居民需求量还将有较大增加。随着深圳口岸管理体制改革和深港两部通道的建成,深圳商品房外销香港市场规模还将进一步扩大。
目前深圳市一些成立时间晚、资产规模较小的商业银行按揭贷款的比例偏高,出售按揭贷款的要求强烈。与此同时,深圳市存在大量颇具实力的投资主体。住房抵押贷款支持债券是一种金融债券,根据国家现有法规,在深圳设立的金融机构包括商业银行、保险公司、证券公司等其它非银行金融机构均可成为住房抵押贷款支持债券的投资主体,这些投资主体业务发展迅速,资产实力雄厚,在目前利率持续下调,股市风险变幻莫测情况下,已有许多机构投资者明确提出将以大量闲置资金投资于风险相对较低,收益相对较高的按揭资产支持债券。
深圳市住宅局房改处孙利平处长在接受记者电话采访时说,有关按揭证券化现已归口人行管理,深圳市政府的有关方案也已移交人行深圳市中心支行,深圳市政府不再管理住房按揭证券化。
四大国有银行并不积极
按揭证券化由谁主导运作?政府主导运作,还是银行自己运作,一直存有争议。政府主导运作的优点,有利于体现和落实政府的各种公共政策,降低按揭证券化运作成本,形成统一的按揭证券化市场,促进全国或整个地区范围内的按揭贷款标准化。但人行已明确不同意由各地搞证券化,认为这样也许会搞乱。
工行深圳分行住房信贷部李总在接受记者电话采访时说,有关总行的方案央行还没有审批,即便审批了,还有诸如品种、运作方式、做大做小等问题需要解决。李表示,工行并不着急实施按揭证券化,她建议记者另去采访人行深圳市中心支行货币信贷处。
“开办住房按揭证券化,银行完全没有紧迫性。”一位多年从事房地产按揭业务的人士向记者透露心底话。业界多人也表达了同样观点,银行表面上在积极争取开办此业务,实际上并不积极。因为银行并不想将自己的优良资产出卖,而房产按揭正是多个贷种中最优良的品种,住房贷款回收率最高,达95%以上,风险小收益好,证券化银行目前整体的经营目标相背离。
建行深圳分行负责住房按揭业务的个人消费信贷中心总经理唐从松在接受记者采访时说,由于经济不景气利率连续下调,银行资金很充沛贷不出去,房产按揭是优质资产,银行就好象水库,优质资产仿佛水,自己的水库都没有装满水,怎么可能放水呢?唐认为,目前并没有形成需求市场,现在没有住房按揭证券化的时间表,如果说有,应该是2-3年后。
中行深圳分行、农行深圳分行有关人士明确表态,他们根本没有要做住房按揭证券化。而中小商业银行又没有资格做。
有专家说,如果只允许四家国家商业银行做,不利于非银行住房贷款者的产生和发展,不利于中小机构按揭份额的扩大,不利于住房政策的体现,不利于全国按揭标准化。原因是目前银行其它项目贷款效益不好,相比较按揭收益好,商业银行愿意持有按揭而不是出售它。从我国内地来讲,目前四家国有商业银行按揭占总贷款的比例仅占2.1%,如果靠四家银行出售按揭搞证券化,非常困难。因为四家国有商业银行相对不积极。但银行必须走这条路,金融资产证券化是一种国际趋势,而住房按揭证券化正是该业务的开端。
资讯链接:按揭证券化大势所趋
住房抵押贷款证券化是指金融机构主要是商业银行把自己所持有的流动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇集重组为抵押贷款群组,由证券化机构以现金方式购入,经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。
随着居民生活水平的提高,人们对住房的需求越来越高。有关专家预测我国住房产业的年增长率将超过15% ,并正进入一个快速发展时期。(张斌)