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起价不是价
几乎所有营销行业都有起价这个词,但惟独房地产的起价让绝大多数消费者痛恨,所以有人称,房地产业的“起价不是价”。一方面,几乎所有物业的最后成交价往往都高于起价的1000元/平方米左右,个别物业的最高成交价甚至是起价的两倍。对于房地产这样的大件商品而言,这么大的价差是难以让人接受的。特别是,几乎所有的房价都是发展商自己定
也是自己说了算的,其中的水分与上下幅度都有相当多的人为因素,很让消费者迷惑不解。另一方面,绝大多数项目在广告中所标起价的户型都是“已售完”的,这让那些看广告后想要买起价房而在第一时间赶到售楼处的消费者大有上当受骗的感觉,而实际上,很少有发展商愿意出示那套“刚刚售出”的起价房的合同。第三方面,对于那些最终以起价成交的房,消费者也会发现那都是些问题房。
样板房不是房
大多数楼盘都有样板房,而大多数楼盘的样板房与实景房之间都会出现或多或少的差距。首先是面积问题,除了实景样板房外,面积问题成为实际所交房与样板房有差异的最大投诉点,所以绝大多数发展商会在实际交屋时将样板房拆除。另一方面,面积问题从某种意义上讲是不精确的,是一种感觉问题。样板房因布置特殊,会让人产生大的感觉,比如,样板间里家具很少,灯光很强,色调处理简洁等。这就如同同样大小的圆点放在一起,由于人们的视觉误差,会认为白色或红色的大,而黑色的小。何况,在样板房中,家具的尺寸还会有问题,几乎所有的家具都可能被设计成小人国的,要小一号?带上皮尺量一下床的长度即可发现?。第三,我们还发现,绝大多数样板房的窗外都经过精心处理,那些树木、园林等,即使是底层用户也看不到的。那种绿色、美好、开阔的感觉往往都随交屋之时而突然消失。
花园里没花
早期,被叫成某某花园的房子相当多,在销售时的讨价还价中,很少有人会关心花园里有没有花,但入住时客户们会发现?或因不满借此发难?,原来花园里根本没有花,个别严重的项目甚至连草都没有。其中,即使是有园林的项目,也会因持续开发,在相当长的时间内做不好园林。于是,“花园里没花”成了业主嘲笑发展商最尖刻的话。
于是,现在许多项目都不再叫花园了,但名不符实的案例依旧很多。诸如将一个社区叫成“一栋洋房”和“一幅画卷”,将两三层的矮房叫做“顶天立地”,将一个两三个楼座的项目叫成“某某城”、或者自命为“名、豪、旺”等,不一而论。
自相矛盾的广告
房地产广告可谓良莠不齐,至于好坏,应该是“青菜萝卜各有所爱”。但对于一些自相矛盾的话,不得不另眼相看。诸如,早期时候流行“黄金地段、钻石品质、玻璃价格”之类的说辞,现在又被创新,对于那些没有地段优势和品质优势的楼盘,还有一个叫法是“热点社区、冰点价格”。类似这样的话可以理解为“强势楼盘、弱智销售”,是特别卖给情商高而智商低的新人群的。
期房等于“欺房”
相比之下,“欺名”不如“欺房”。房还可以欺?不买不知道,一买会发现,一些发展商简直已经将“期房直接等于欺房”了。24小时热水被“蒸发”了,问及便答曰:“安一个热水器不就24小时有热水了”;广告、楼书、模型等都出现的中央绿地,交楼时不是花草树木,却长出新的楼座或其它建筑来;许诺有的配套会所、学校、医院等一概没有,答曰后期待建等等。在面积、户型、装修、交屋时间等各个方面,都有没完没了的纠纷。所以,业内流行一句话叫“期房永远比现房好卖”,因为到目前为止,很多现房都多多少少存在着期房销售时遗留下来的一些问题。
对于期房的欺骗性,客户不仅十分敏感,而且个别客户甚至在怀疑开发商的诚信方面成了偏执狂。比如,一些楼盘交屋时外立面做了改变,或增加了园林雕塑,这本是发展商的好意,却被客户投诉。更有一发展商为交屋赶工,但材料一时缺乏,不得不安装了比设计标准高档的洁具和地板,也被客户投诉,要求换回与样板间一样的洁具和地板。
看来,不签订上百条的交屋合同,永远避免不了“期房等于欺房”的指责。对于此,客户的投诉就更大了,为什么没有发展商“敢”签更为详细的合同呢?
炒作只炒不需做
从大的方面讲,CBD炒作就有虚假承诺之嫌。所谓中央商务区应该是独一无二的,在其它城区重复规划各自的中央商务区似乎欠妥吧?CBD中央商务区缺乏几大银行总部和地下金库也欠妥吧?CBD中央商务区因房地产发展的需要而不断泛化、扩大似乎更欠妥吧?这些问题没有谁会认真向客户解答。
从小的方面讲,诸如SOHO不能注册办公,概念虽好但实用功能却弱,而国际大师设计、奥运社区概念、酒店式公寓等,也多有仅流于概念炒作的可能。对于某些项目而言,为炒作惟一要做的事,就是支付一大笔策划费和广告费,以增加项目管理成本。
入伙自然“起火”
基于以上某些发展商的“贫困”,在房屋交付使用时,问题就必然会出现了。而今,许多项目发出“入伙通知书”的结果,好像是通知了一群业主到现场来打架,导致了“入伙自然起火”、“入住无人住”、“交屋成焦屋”的现象。本年度,因入伙而纠纷四起的项目,仅媒体曝光的就有第一商城、丽舍、阳春光华、九龙花园、美丽园、朝阳园、恋日家园等,新近又听说诸如万泉新新家园、大西洋新城、华清嘉园等知名热销楼盘也有入住纠纷,知名楼盘少有幸免。
物业管理只管不理
即使客户顺利入住,还有物业管理也容易成为客户“心中永远的痛”。一方面是客户对于名目繁多、收费过重的“物业管理费”缺乏必要的心理准备和承受能力;另一方面,确实也存在着大量的极不合理的收费现象。据了解,北京地区的物业管理收费标准在全中国各大城市中是最高的,而在这样的情况下,北京的物业管理公司却普遍抱怨说:物业管理是赔本生意,一年亏损数百万等等。
贫困的TOWN HOUSE译名
无法考证“汤耗子”的源头,但有一解释称,不少TOWN HOUSE定位的那些向往田园生活的、充满活力的年轻人,整天在城郊之间跑来忙去,用自己聪明的脑袋寻找发财机会,的确有些像“耗子”。
这个有关“汤耗子”如此形象的解释的确令人捧腹。但笑完之后,我们发现了什么?难道就没有人意识到发展商自身的贫困?这个贫困的真相就是定位“汤耗子”的错误,偏低收入、无休闲时间的年轻人并不是TOWN HOUSE的主要客户群体。恰恰相反的是,那些满足“有钱而且有闲”两个条件的人,才是TOWN HOUSE的真正客户群。所以,我们发现,在今年的TOWN HOUSE市场上,单价总价偏高的项目,反而较便宜的项目卖得好,并将会卖得更为持续。对于这类高档的TOWN HOUSE项目,与其叫成“汤耗子”,不如与“包豪斯”相对应,译成“唐豪斯”。
创新的贫困
2001年,一向以卖概念自居或以创新自居的北京房地产业,几乎全面陷入贫困。在这即将过去的一年里,我们几乎找不到一个创新的楼盘和概念。诸如SOHO建筑、小户型、豪宅、无理由退房、零付款、酒店式服务式公寓、假日酒店等都有了新版,但似乎都是在原来的意义上加了一个量,没有质变,也就没有创新。
而另一方面,如果“CFD、COD、CCD”如果还能很好演化下去的话,我们只好想象拿CD盘来盖楼了;而类似于“阳光曼哈顿”、“涧桥泊屋馆”、“韦伯时代”、“雪梨澳乡”、“橘郡”、“水印长滩”等,如果仅仅停留在案名搬运上,也只能是将创新等同于乏味。
未来的北京房地产市场还将持续十数年,这一点大家似乎都比较相信,但在日后漫长的市场上,以这样的趋势发展下去,贫困的发展商们将如何度过呢?难道那些在市场上奋斗多年的发展商不得不将北京的市场拱手让给外地或海外的开发商以及一些新人?(阚天泽)