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本报近日刊发了律师秦兵拟定的《住宅买卖合同补充条款》后,引起读者强烈反响。近日记者对相关人士进行了采访。
■补充条款为买家提供谈判机会
拟定了204条购房补充条款的秦兵律师认为,这些补充条款,不可能所有的条款都能够达成协议,作为消费者代理律师,要将所有的情况准备出来,给消费者与开发商一个选择的机会,这对于消费者很重要,因为他们没有机会获得第二次机会,一生的积蓄大概只能购买一次;我们不想让我们的客户在购买房屋后的几十年里陷入到争议与诉讼中去,至少让他们感觉到利益能从合同上得到保障。
在使用这份补充合同时,都是向双方提出平等的建议,对于其他每一项条款,都要说明其内容目的与风险性,使消费者能够与开发商进行谈判,给双方共同协商提供一个机会,不能够达成协议的就去掉,能够达成协议的就保留下来,在具体个案中,这个谈判过程有时是很复杂和漫长的,最多的经过近两个月的谈判才有结果。
■补充条款内容难进合同
目前,购房签约过程中,购房者要求加入补充条款往往被开发商拒绝。在刊登律师所拟204条购房补充条款后,很多读者致电本报反映,204条补充条款所列内容有很强的提示作用,给购房人与开发商进行购房合同谈判提供了维护购房人利益的注意事项。近日,记者跟随一位已经签订认购书的购房人来到某楼盘签约,当这位购房人拿出204条补充条款准备与售楼小姐逐条进
行协商时,售楼小姐立即找来售楼处负责人,该负责人满脸堆笑,但表现出坚决的态度:“我们不能按照204条补充条款内容与您签约,我们一般仅以目前标准购房合同文本进行签约,您的条件我们无法协商达成一致。”由于双方没能签订《预售契约》,该购房人只能放弃购买该楼盘,从开发商处拿回定金。
■不规范的市场使卖方不愿接受补充条款
作为交大家园的开发商,北京东和嘉业房地产公司销售总监张先生表示,204条补充条款的亮相,是房地产走向规范化的一步。前几年购房合同文本很不规范,经常是开发商自制合同,买卖双方据此进行签约。之后政府对合同进行规范,目前采用的格式合同已经有很多可供选择协商的条款,这些条款必然引出标准问题,也就是按照什么样的补充协议进行谈判,在合同中保障双方的合法权益。由于当前房地产市场处于不规范状态,开发商在进行开发操作中,由于各方面原因,存在很多不可预见性,开发商无法控制。在楼宇交付给购房人时,与开发商在签约时所预期的楼宇状态有一定差距,这些差距有些并不是开发商原因造成,一味把责任推给开发商有些失之公平。这也是造成开发商不愿签订补充条款的原因。最近很多楼盘出现纠纷,与当初在合同中约定不明确,交楼时双方沟通不够有很大关系。交大家园开发商前一段时间专门与准业主们开了交流会,就楼盘建设过程中的事项与准业主代表进行交流,聘请这些准业主监督,如果遇到设计更改等问题,与准业主充分协商,使这些准业主逐步了解建设中的期房与将来交付的成品房之间是否存在差距,开发商在此过程中是否按约定进行建设。这样的交流有可能起到比单纯合同条款约定更有效的保障开发商与购房人利益的作用。
■补充条款引出律师代理签约话题
“购房人与开发商就购房事项进行签约严格来讲是一种法律行为”,北京隆安律师事务所主任律师李京生这样认为。“从法律角度看,房地产构成复杂,目前市场上又多是期房。加上购房人多数没有经验,房地产相关知识与法律知识缺乏,显然对数额大、程序复杂的房地产买卖不能很好地把握。房地产专业律师以办案经验和相关案例总结的该204条补充条款,尽管有一些不完善之处,但作为一个购房人的参考,有一定价值。必须认识到,204条补充协议所列内容,不具有签约按此协商的强制力,开发商不按这些内容与购房人协商,不违反法律规定。”李律师表示,律师代理购房人签约,能够更好地在合同中维护购房人利益。随着房地产市场的逐步发育成熟,律师所作为中介机构必须参与市场交易,代理购房人签约是一个趋势。在房地产市场发达的国家和地区这种做法已经成为政府规定。
据悉,有关律师正在加紧修改、完善204条补充条款,并进行逐条解释。相关内容读者可登录网站www.house2008.com。(刘新雷)