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当中国股市一波三折、直线下跌之际,中国楼市却全线飘红。日前,斯立信市场调查公司进行的“百万市民置业大调查”中,仅有约4%的潜在购房者表示购房目的为“投资”。这一结果可以证明两个最基本的事实:即中国的房地产市场还处于起步阶段,大部分人买房为了自住;另一方面,尽管目前的房地产投资客较少,一个投资房地产的阶层却正在形成,那么房地产投资市场到底有哪些特点呢?
局部投资市场形成
当前到底存不存在房地产投资市场?世联地产董事长陈劲松认为,一个局部的房地产投资市场已经形成,对于深圳市场来说,目前只有小户型、商铺、二手房市场可供选择。
以深圳为例,从1996年开始,小户型市场大热,从安佳置业代理的紫薇阁热销开始,以旭飞集团开发的系列产品为标志,深圳的小户型市场始终是不少房地产投资客关注的焦点。据旭飞华达园的代理公司———本土行的杜勋宇先生介绍,目前购买旭飞华达园的客户80%都是投资客,而且有不少买家都是旭飞的老客户。其中最特别的例子是一位客户一下购买了51套房子。
陈劲松认为,除了小户型之外,另外一个投资者热衷的市场则是商铺。早几年独具慧眼的商铺投资客这几年赚了个盆满钵满。还有个投资客较为集中的市场为二手房市场,不少人通过出租房屋获利。
投机客多投资者少
目前房地产投资市场上多的是炒家,少的是有长期发展计划的投资者。这些投机者多为短期获利,有可靠的内部消息,以炒楼花的形式来获利,属于赚一笔就走的类型。一般来说,非业内的普通投资者少有这样的机会。
首次投资者与多次投资者之间的差别,还在于资金的运用上。首次投资者一般都喜欢一次性地将房款付清,而且相对来说比较保守;而多次投资者因为经验丰富,同时投资信心也增强,因此在付款方式、经营方式上都要成熟得多,他们一般都会“借钱生钱”———即自己只拿出数额极少的首期款,其它的再用银行的钱来支付。
投资及融资渠道太少
房地产投资作为专业性较强的投资方式,在国外是一种较成熟的投资方式。但是并不是每一个普通投资者都对房地产投资熟悉,因此,国外的房地产市场上出现了专门在房地产市场上运作的投资基金。普通投资者将钱放在信誉较好的房地产投资基金里,收取稳定的回报及收益。
一般来说,美国房地产基金可以分为以下四种形式:第一种为消费型基金,汇集居民以住房消费资金积累为目的的住房资金;第二种是投资基金,汇集投资者的资金投资于房地产的基金,这种基金一般不直接从事具体房地产项目的开发,主要投资于房地产投资信托基金及开发企业等来实现间接的房地产投资;第三种是资产运营型基金,以房地产投资信托基金REIT为代表,即不进行项目投资活动,而是直接运作房地产资产,由此而产生经济收益作为基金回报;第四种,在实际情况中,还存在已经具备权益关系但未以证券化方式表现的基金形式,这主要是住房公积金和住房合作社两大类形式。
据戴德梁行投资部经理赵柠介绍,国内缺乏上述的房地产投资基金来供普通投资者选择。戴德梁行曾接待过来自新加坡、欧洲的专业房地产投资基金,但是因为房地产本土化、游戏规则等各方面的原因,国外专业的基金还没有进入到中国市场。其原因也是多方面的,但这不属于本文探讨的范围。
另一个导致房地产投资市场难以火爆的原因则和融资渠道太单一有关,比如借款方式上只有按揭贷款一种形式。要想推动更多的个人投资者进入房地场市场,银行与开发商恐怕都得多动点脑筋,多推些房地产金融产品才行。