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整体盘下二幢旧房 西部物业首吃螃蟹
凡有过租房经历的人,对“房串串”都不陌生,他们的正式名称是二手房中介经纪。李平曾是其中的一员,他对记者并不避讳这段摆地摊的历史。“为什么卖商品房有众多专业营销策划公司,而卖二手房却没有一家?被称作‘房串串’算是客气了,还有叫‘房耗子’的,但我就不信七十二行里找不到它的位置。”
在今年7月重庆市首届二手房交易会上,李平做成了本埠有史以来最大一单二手房住宅楼盘交易,华能电厂88套共5000多平方米的两幢职工宿舍,整幢被西部物业开发有限公司收购。同时,李平也正式注册成立了轩辕房地产营销策划公司,专事二手房的中介咨询及投资策划。“这总算圆了一个梦。”李平说。
记者采访西部物业副总张蓝天,张说西部物业此前从未涉足二手房市场,以前都是卖房子,哪里想到会去买房子。此次整幢购买华能的职工住宅,事先经过了精心的计划,事实证明是成功的。在今年11月初重庆市房交会上,重新包装后的两幢二手楼盘一经推出,就签订了40套售房合同,在一个月内共售出了50多套。下一次房交会上如契税减免等优惠政策不变,肯定会全部售完。
华能电厂的旧职工楼位于渝中区桂花园新村的16、18幢,桂花园新村是市政府于1986年统一规划建设的我市最早一批居民小区,曾获建设部示范小区称号。2000年华能电厂在渝北区新购职工住宅后,88户住户全部搬迁新居,腾空后的楼房一直闲置了一年多。李平说,曾有不少单家独户的想买,但他说服业主单位打消了分零出售的念头——“只要单卖出了一套,二手房的内外整体装修管网改建就可能泡汤,1%就会主宰99%的命运……”然而在全市二手房单套成交率都很低、商品房空置率居高不下的状况下,谁又会一次性吃下这么多二手房呢?经认真分析,李平认为该二手楼盘具有地理位置优越、环境配套设施完善、户型小巧、每平方售价比同位置商品房低40%等综合优势,购买人群应以本地中低收入的缺房户、进城时间较长的农村生意人、外地来渝工作者以及拆迁户等为主,重新包装打造后将会被市场认可。张蓝天接受了这一观点。
于是西部物业斥资数百万元吃下两幢二手房,又投入一百多万元,从水、电、气管网、室内门窗到楼道、外墙、化粪池进行整体翻新装修。在当前商业银行对二手房按揭普遍持谨慎态度之时,中行九龙坡支行还对该二手房销售推出了五成十年按揭。李平说,二手房批量整体销售成交本市可能很少见,这一定程度上反映了中介机构对二手房营销策划的忽视,能做成一单算一单是普遍的想法。二手房不仅有使用价值,还有投资价值。在黄花园大桥和嘉陵江复线桥建设前,就有不少投资者购买其区域内的二手房,后来都赚了一笔,这给了他一些启示。二手房中介机构的传统做法是搭建一个信息平台就万事大吉,很少做投资咨询服务,更别说系统策划。“马路游击队”也好,“房串串”也好,在加入WTO后要登入大雅之堂就必须“变脸”。
二手楼市航母登陆
房屋中介要搞连锁
李平的二手房投资策划理念在重庆金丰易居副总殷看来,属于资产经营的范畴。殷称,二手房中介机构全面涉足资产经营领域,全国成功的例子都不多。我国最大的二手房中介公司上房置换设有专门的资产经营部,但其业务范围只覆盖上海地区,因为其他地区的条件并不成熟。上房置换的母公司是A股上市的金丰股份,1998年通过收购原嘉丰股份借壳上市,2000年其二手楼市的交易额达20.7亿元,占上海市场的28%,经营收入7000多万元。金丰易居是上海金丰在全国各城市合作开办的房屋置换连锁公司,从1999年至今,先后在昆明、长春、杭州、成都、北京等地成立了206家连锁店。今年9月28日,重庆金丰易居的首批10家连锁店正式开门营业,其注册资金为1000万元人民币。而在这之前,重庆没有一家连锁中介机构,本市最大的房屋中介德威置换的注册金才250万元,难怪市场人士惊呼二手楼市的“狼”来了。
开业两个多月,殷说谈业绩还为时尚早。他认为重庆的二手楼市与5年前的上海相似,那时上海的中介机构为数众多,最多时有4300多家,但商品房销量远高于二手房销量。优胜劣汰后,到去年中介机构还剩下2000余家,二手房销量已经基本与商品房持平。“因为土地资源的开发总是有限的,比如香港,目前的二手房交易额远高于商品房。上海金丰在全国布点,并不是图短期效益,在各地的中介机构暂时还处于鱼龙混杂的初级阶段,金丰易居首先要做好形象工程。”他表示,金丰易居在两年内计划在渝建立30个连锁店,且全部是直营店,虽然近期已有几家重庆中介机构申请加盟,但按全国的统一规定不会采用加盟的方式。
据了解,金丰易居连锁店有标准的店面布置和服务流程,运作过程全透明,客户能随时查询交易进程。房款及费用均经中介机构之手实现交易,同时负责代理权证过户、物业交割等事项。殷说,日前全球最大的房屋中介公司美国21世纪不动产已登陆成都,这既是西部二手房市场真正启动的信号,也意味着业界的一场形象战和服务战拉开了序幕。
交易成本可望调整 二手房市面临破冰
重庆江北房地产交易市场主任刘大春介绍,今年1-11月,江北区共成交二手房2000多套,比去年全年增加了1000套左右。如此大的增幅,既有市场原因,也有政府的政策调整,看得见和看不见的手共同推动二手楼市的活跃。为了活跃二手房市场,我市在今年7月份成功举办了首届二手房交易会,各类房屋二手交易成交火爆。除此之外,在11月的全市秋季房交会上,一改历年房交会均以商品房预售、现房交易为主的惯例,二手房首次进入房交会交易。据有关统计资料,短短6天时间,存量二手房就转让成交1940套,成交面积达22.5万平方米,成交金额达2.4亿元,平均成交价每平方米1069元,同比分别增长189.12%、305.58%、170.95%。
刘大春认为,在房交会上交易契税平均下调了70%,从3.5%降至1.05%,极大的刺激了存量二手房的成交。目前重庆二手房年成交面积在100万平方米左右,交易额有10亿,与上海等东部沿海城市相比远远滞后。上海的二手房交易税率为1.01%,而重庆为3.5%,甚至高于商品房的税率;另外卖方还要支付5%的土地增值税,使得一些原本想投资二手房的炒家“因买进卖出的利润无法冲抵税费”而不得不作罢。上海的《国土使用权证》、《房屋所有权证》已经两证合一,交易程序大为简化,重庆却还处于准备实施阶段。重庆现在积压的商品房达到4000万平方米,由此使商品房与二手房的价格差距无法拉开,二手房的交易成本不降低,二手房市就难以真正兴旺。他透露,建设部已于近期发出了关于降低二手房交易税费的征求意见稿,估计明年初会有一次大的调整。
政府“看得见的手”成为激活二手房市场的决定因素,这已是业内人士的共识。重庆德威房地产置换公司总经理助理江渝坦言,做二手房中介,重庆没有一家是“发了”的,对政策的太多依赖反过来削弱了中介机构做市场的信心。目前二手房交易成交率普遍维持在10%的低水平,还要刻意放到房交会上成交,说明市场的购买力较弱。从发达国家的住房市场来看,存量交易要远大于增量交易,如果二手房不活,商品房就会死。二手房市正处于由“温饱型”向“多元消费投资型”转变的过程,本市400多家正式注册的中介机构需要对经营理念和经营手段作出创新。