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在住宅市场划分更趋细致的今天,小户型由于总价偏低、客户众多而受到人们越来越多的关注。但迄今为止,到底什么是小户型?购买小户型的客户群到底有多少?小户型要怎样做才能出“彩”等问题一直悬而未决。我们看到的只是一个又一个的小户型陆续登场,经典的、典藏的、珍藏的、燃情的、激情的……不一而足。然而,自从西直门今典花园拼拆组合小户型二代席卷京城楼市之后,小户型却总是火不起来,使许多预测“小户型将风靡京城”的专家大跌眼镜。最近,位于西直门桥畔的时代之光C座开盘,以月销上百套的态势,再次掀起小户型销售狂澜,使许多业内专家重新审视小户型现象。
小户型闹而不热
去年,小户型成为北京市场持续关注的热点。今典花园以小户型著称于京城。此后,不少项目将小户型作为一个卖点,楼市似乎将要刮起一阵小户型的热风。众所周知,小户型需要好地段。但是,由于北京土地成本较高,使北京三环以内的建筑大部分高层居多。住宅里点式高层居多,在点式高层里,设计小户型,既要考虑到功能的合理,还要考虑到符合建筑规范,不算是一件容易的事情。所以,小户型要提高使用率,在设计方面就需要创新。像京北项目嘉悦精英家园采用架空式平台设计,异形框架结构,在容积率上进行了新突破,平台下设半地下停车库以解决停车问题;今典花园空间·蒙太奇小户型2代的户型设计采取了积木式的自由组合,使狭小的空间具有了灵活多变的特性。
然而,在今典花园热销之后,许多新开发的小户型或是缺乏特点;或是缺陷明显;或是位置不佳;或是没有创新。仅仅是将小面积户型拿出来混淆视听、鱼目混珠,所以,大量一哄而上的小户型始终再也没有能够重燃激情。这种闹而不热的情况使许多预测“小户型将风靡京城”的专家大跌眼镜。
小户型有了第三代
当年,天通苑、回龙观等经济适用房陆续入市,确实风风火火地拉动了“内需”,但房价却始终没有得到实实在在的平抑。第一代小户型的涌现,使得购房总价出现了明显的下降,受到了许多工作不久、积蓄不多、收入不高,而又期望在城里居住的购房人的欢迎。但是,第一代小户型只是单纯的小面积住宅,仅仅依靠梯级消费的理论,在二三级市场缺乏互动、整个流通体系尚未形成的时候,最终不过是一种住房消费的过渡产品。
以今典花园空间·蒙太奇小户型2代为代表的二代小户型,在设计方面进行了大胆的创新。无论是采用了大跨度预应力技术、可以自由拼拆组合的今典小户型,还是采用架空式平台设计、异形框架结构的嘉悦精英家园小户型,都在居室的空间利用上和未来发展上有了新的突破。
当许多人还在设想着第三代小户型可以向纵向空间发展时,第三代小户型悄然出现了,这就是位于西直门地区的时代之光推出的商住小户型,它在使用功能方面再一次对京城小户型进行了突破。
北京是一个商圈云集的国际化大都市,最具规模的商业聚集地当数以CBD为核心的东部商圈和由“中关村、西直门、金融街”构成的金三角之势的西部商圈。而东部商圈作为改革初期已经起步的商业区,凭借其高档写字楼集中,商用配套设施完善的优势,发展已趋于成熟。西部商圈位于京城的上风口,山峦环抱,翠色相拥,空气清新,建设部、财政部、工商局、国家计委等国家级各大部委汇聚,清华、北大、人大等众多高等院校、科研院所云集,在地理位置上占有先天的优势。
而作为中关村、金融街交通枢纽的西直门地区,已经完成了道路建设,并将成为城市轻轨的始发站,被称为“二环路上至尊至贵的最后一个金角”。时代之光正是借助了地理位置的优势,利用了空间面积的小,凸显商务公寓使用功能的全,得以继续今典花园小户型热销的场面,再次引爆小户型销售热潮。
小户型结合好商机
专家指出:这类商务小户型相当于原有青年公寓式的住宅,可用来做房产投资或兼做工作场所。在这里配套设施就显得十分重要了,商务型公寓首要条件就是位置、交通、网络和物业管理。
仍以时代之光为例,它地处中关村、金融街、西直门三地构成的商务圈核心地带,拥有强大的金融、证券、科技商务信息网络。而时代之光作为西直门地区惟一的A级智能商住两用公寓,具有一流的中央楼宇自控、宽带入楼、综合布线、卫星天线、双回路供电等高科技智能支持系统,并拥有独特的MORE互动系统,不仅严格分开工作与生活的界限,又能满足于空间、时间的节流。时代之光在小区内建设一个相对独立的共用办公区域,使MORE一族可以享受全面的商务服务和绝对隐私的个人生活空间。
城市的重心随着区域的不断发展完善而逐渐发生飘移,要长期保持一个区域繁荣发展的势头,不仅要有便利的交通,无限的商机,还要看它的远景规划以及丰厚的金融、科技、教育等资源。
以金融街、中关村为参照,西直门属于这两地的“银边”,如果以西直门一带的房产项目来看,则中关村、金融街以及学院路北大、清华等名校则成了这些项目的科技、金融、教育的丰厚资源,同样这些项目也就成了中关村、金融界、西直门所组成的金三角商务圈的腹地项目,其位置优势、发展前景、升值潜力也是不言而喻的
小户型。开发前景看好
区位对于小户型开发有着决定性影响。 区位决定小户型的价值,如果把小户型放在远郊区县,对每天上下班赶时间的白领而言,显然不合适。其实,小户型能够热销的奥秘就在于:你可以花不太高的总价,在市区的好地段、好小区拥有一套适合于生活和工作的住宅。 对一些外地留京和刚刚参加工作的年轻人而言,在交通通畅的近郊,会乐意购买一套总价和首付款都较市区楼盘低得多的小户型。
值得注意的是,目前北京的小户型面积标准已经大大超出了国家的95规范,和南方相比,其面积并不小,叫小户型可能是一个误会,是相对于市场上太多的大户型而得出的一个小户型概念,实际上叫标准户型可能更准确。如果是标准户型的话,市场的需求量不应该是10%,而应该是50%以上,如果真是这样的话,那么下一步北京市场的主流产品就应该是我们现在称谓的小户型产品。但是,通过北京市场一段时间的探索,那些位置偏远、交通不便、配套不齐、没有特色、缺乏升值潜力的小户型产品纷纷落马,而像时代之光这样能够掀起销售高潮的新一代小户型产品就显得更加凤毛麟角。